Rekordpreise am Immobilienmarkt: Durchschnittswohnung kostet über 20 Monatsgehälter mehr als vor zehn Jahren
Frankfurt am Main, 25. April 2022 – Seit mehr als zehn Jahren kennen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland nur eine Richtung: steil nach oben. Und längst beschränkt sich die Rallye nicht mehr nur auf die Metropolen. Das ist eine der zentralen Erkenntnisse des heute veröffentlichten großen Immobilienmarktreports des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf AG. Demnach erreichte der Quadratmeterpreis im Bundesschnitt im Jahr 2021 mit 3.958 Euro ein neues Rekordhoch. Zum Vergleich: 2012 waren lediglich 2.229 Euro je Quadratmeter fällig. Ein Plus von 78 Prozent. Besonders dynamisch verlief die Preisentwicklung in der Bundeshauptstadt Berlin. Dort legten die durchschnittlich gezahlten Quadratmeterpreise von 2012 (2.340 Euro) bis 2021 (5.830 Euro) um fast 150 Prozent zu. Aber auch andere A-Städte wie Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg meldeten neue Rekorde. An der Spitze beim absoluten Preisniveau liegt weiterhin München mit einem Quadratmeterpreis von nun knapp 9.000 Euro – und das im Durchschnitt.
Schnäppchen werden in B- C- und D-Städten gesucht
Angesichts solcher Preisbewegungen sind seit einigen Jahren Ausweichbewegungen in die Speckgürtel der Metropolen sowie in B-, C- oder sogar D-Städte zu beobachten. Gleichwohl blieben die Preissteigerungen hier im Schnitt bislang hinter denen der Top-Metropolen zurück. Beispiele für besonders gefragte Lagen aus der zweiten, dritten und vierten Reihe sind etwa Leipzig (B), Heidelberg (C) oder Würzburg (D). Quadratmeterpreise unter 2.000 Euro findet man – abgesehen von wenigen Ausnahmen – allerdings nur noch im ländlichen Bereich und in Ostdeutschland. Dass die Preisschübe der vergangenen Jahre die Nachfrage bislang nicht bremsen konnten, lag auch daran, dass sich die Bauzinsen über fast den gesamten Betrachtungszeitraum der Studie in einem Abwärtstrend befanden und ein historisch niedriges Niveau erreichten.
Eigennutzer stehen besonders unter Druck
Der große Immobilienmarktreport von Hüttig & Rompf – für den über 60.000 reale Finanzierungsfälle aus den vergangenen zehn Jahren über alle Lagen, Objektarten und Käufertypen ausgewertet wurden – offenbart noch andere interessante Entwicklungen. So sind die Haushaltsnettoeinkommen in den vergangenen zehn Jahren deutlich weniger stark gestiegen als die Immobilienpreise. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der Eigennutzer. Diese Entwicklung hat dafür gesorgt, dass eine durchschnittliche, 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung den Eigennutzer nicht mehr das 50-fache (2012), sondern mittlerweile das 71-fache (2021) des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen kostet. Nicht ganz so ausgeprägt verlief die Entwicklung bei Kapitalanlegern. In diesem Käufersegment legte der Wert im gleichen Zeitraum von 33 auf 45 des durchschnittlichen monatlichen Nettomonatseinkommen zu. Laut Statistischem Bundesamt betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschland Ende 2020 92 Quadratmeter.
„Trotz der deutlichen Steigerung der Quadratmeterpreise blieb die monatliche Belastung der Haushalte 2012 bis 2021 relativ konstant. Dies ist auf die wachsende Nachfrage nach kleineren Objekten und die günstigen Zinsen zurückzuführen“, erklärt Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG. So mussten Eigennutzer im Jahr 2021 rund 23,9 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Zins- und Tilgungsrate aufwenden. Das ist nur etwas mehr als im Jahr 2012 (21,6 Prozent). Bei den Kapitalanlegern sank die monatliche Belastung im selben Zeitraum gar um 1,5 Prozentpunkte auf nun 11,5 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.
Kapitalanleger setzen verstärkt auf „Betongold“
Wie der Report ebenfalls zeigt: Der Anteil der Kapitalanleger an den durch Hüttig & Rompf vermittelten Finanzierungen (Finanzierungsvolumen 2021: 2,85 Milliarden Euro) stieg von 17 Prozent (2012) auf 30 Prozent im Jahr 2021. „Ein Mangel an Anlagealternativen, der grassierende Anlagenotstand sowie die steigende Inflation haben dazu geführt, dass in den vergangenen Jahren verstärkt Kapitalanleger in den Markt für Wohnimmobilien geströmt sind“, erklärt Ditmar Rompf. Dabei bevorzugten sie kleine und vollmöblierte Objekte, wie beispielsweise kleine Apartments in Top-Metropolen wie München oder Berlin. Hiermit lassen sich in der Regel vergleichsweise attraktive Mietrenditen erzielen. Doch auch Objekte in aufstrebenden Standorten in B-, C- oder D-Städten sind zunehmend bei Investoren gefragt. „In den Metropolen haben die stark gestiegenen Preise auf die Mietrenditen gedrückt. Wer Geld in Wohneigentum anlegen will, muss daher kreativ werden“, erläutert Ditmar Rompf Studenten-, Zweit- oder Pendlerwohnungen in B-, C- oder D-Städte können jedoch weiterhin interessante Investitionsmöglichkeiten bieten. Auch für Eigennutzer, die über kein Top-Einkommen verfügen, würden solche Nebenstandorte eine sinnvolle Ausweichmöglichkeit darstellen.
Ausblick: Die Zeiten werden ruppiger
Geht der Boom am Immobilienmarkt mit der gleichen Dynamik weiter? Oder droht ein Crash, wie manche Marktbeobachter warnen? Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG hält beides für unwahrscheinlich: „Momentan beobachten wir zwar eine Trendumkehr bei der Bauzinsentwicklung. Der Anstieg der Bauzinsen, den wir für das laufende Jahr erwarten, wird den Trend, dass sich nicht mehr jeder Bauwillige eine Finanzierung leisten kann, verstärken. Schon ein relativ geringer Anstieg des Zinsniveaus, so Rompf, könne die monatliche Belastung um mehrere hundert Euro erhöhen. Das könnte für einige Haushalte zu viel sein, wenn bei der Baufinanzierung zu knapp kalkuliert wurde. Von diesem Punkt dürfte also ein dämpfender Effekt auf die Nachfrage ausgehen, der nach Ansicht von Ditmar Rompf allerdings nur gering ausfallen sollte: „Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Eigenheimen insgesamt weiterhin hoch bleiben wird.“
Die vollständige Studie mit vielen interessanten Details erhalten Sie unter: Marktreport 2022 (huettig-rompf.de)
Über die Hüttig & Rompf AG
Die 1988 gegründete Hüttig & Rompf AG ist auf die Vermittlung von Baufinanzierungen spezialisiert. Sie ist der drittgrößte Baufinanzierungsvermittler in Deutschland und beschäftigt ein Team von 250 Mitarbeiter/innen, davon 130 Baufinanzierungsberater/innen, an 27 Standorten in Deutschland. Das Partnernetzwerk des Unternehmens umfasst 500 Partnerbanken und Sparkassen und 2750 Immobilienvertriebspartner.
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