Preise bei Bestandsimmobilien bröckeln auf hohem Niveau – Verhandlungsspielraum bei Käufern steigt

Nachfragerückgang nach Immobilienfinanzierungen setzt sich im dritten Quartal 2022 fort Preisrückgänge von bis zu zehn Prozent im Bestand vom ersten auf das dritte Quartal 2022 Banken verschärfen ihre Eigenkapitalanforderungen und gehen bei ihren Berechnungen inzwischen von höheren Lebenshaltungskosten aus Bei reduzierter Tilgung lassen sich in Kombination mit dem Abschluss eines Bausparvertrags viele Projekte dennoch realisieren

Frankfurt am Main, 24.10.2022 – Der Markt für Immobilienfinanzierungen ist in den zurückliegenden Monaten eingebrochen. Lag das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an private Haushalte laut Angaben der Bundesbank im März mit rund 32 Mrd. Euro noch auf einem Allzeithoch, ist es im August auf den niedrigsten Monatswert seit fast vier Jahren gefallen (18,5 Mrd. Euro). Besonders stark gefallen ist dabei die Nachfrage der Kapitalanleger, wie aktuelle Marktdaten des Baufinanzierungsberaters Hüttig & Rompf zeigen.

Verantwortungsvolle Beratung gefragt

Hauptgrund für die Entwicklung ist die Zinswende, die deutlich stärker ausfällt als ursprünglich erwartet. Hinzu kommt die Verunsicherung vieler Verbraucher und restriktivere Finanzierungsbedingungen der Banken. „In ihren Berechnungen, ob ein Käufer den Immobilienkredit überhaupt noch stemmen kann, setzen sie inzwischen deutlich höhere Lebenshaltungskosten an“, wie Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender Hüttig & Rompf, aus unzähligen Gesprächen mit seinen Finanzierungspartnern weiß. „Schon aus der eigenen Verantwortung heraus hat sich der prozentuale Anteil der Kaufinteressenten, den wir wieder nach Hause schicken müssen, deutlich erhöht. Viele drohen schlicht, sich zu übernehmen oder bekämen von den Banken aktuell ohnehin eine Absage.“ Die Übrigen haben ihren Eigenkapitalanteil nach jüngsten Erhebungen des Finanzierungsexperten signifikant erhöht. So brachten Eigennutzer im dritten Quartal 2022 durchschnittlich ca. 26 Prozent der Gestehungskosten an Eigenkapital auf, während es ein Jahr zuvor noch 21 Prozent waren. Bei den Kapitalanlegern ist der Anteil der eigenen Mittel binnen Jahresfrist von 24 Prozent auf 28 Prozent angestiegen.

Geringere Tilgung in Kombination mit Bausparvertrag

Diesen Anstieg, insbesondere aber die zinsbedingt höheren laufenden Kosten, können sich viele Bau- und Kaufinteressenten nicht mehr leisten. Oft wird der Wunsch nach einer eigenen Immobilie deshalb fallengelassen oder auf die lange Bank geschoben. Dabei ist nicht abzusehen, dass sich die Zinssituation in näherer Zukunft wieder bessern wird. Ganz im Gegenteil.

Statt eines Aufschubs des Projekts, empfehlen Hüttig und Rompf ihren Kunden deshalb auf niedrigere Tilgungssätze auszuweichen und diese mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. „Dadurch lassen sich die Monatsraten überschaubar halten und Immobilienkäufer können sich schon jetzt gute Zinskonditionen für die Zeit nach der Zuteilungsreife des Bausparvertrags sichern“, erklärt Rompf. Haben sich knapp zwei Drittel der Eigennutzer vor einem Jahr noch für Tilgungsraten zwischen zwei und drei Prozent entschieden, ist dieser Anteil inzwischen auf unter 50 Prozent abgesunken. Die Quote mit Tilgungen von ein bis zwei Prozent hat sich parallel dazu um 29 Prozentpunkte erhöht. Dennoch ist die monatliche Belastung (Zins und Tilgung) der Eigennutzer von durchschnittlich 1.419 Euro auf 1.812 Euro angestiegen (Kapitalanleger von 988 Euro auf 1.192 Euro).

Mehr Einfamilienhäuser, weniger Eigentumswohnungen

Eine große Bereitschaft, Abstriche bei der Art des Objekts zu machen, ist bisher nicht erkennbar. Vielmehr ist der Anteil der Einfamilienhäuser bei den Eigennutzern zwischen Juli und September im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp fünf Prozentpunkte angestiegen. Der Prozentsatz der Reihenhäuser und Doppelhaushälften ist in etwa gleichgeblieben, während Eigentumswohnungen nach 29 Prozent nun nur noch für 22 Prozent der Finanzierungen stehen.

Allerdings zeigt sich zunehmend eine ambivalente Entwicklung bei den Immobilienpreisen. Im Bestand sind die Kaufpreise vom ersten bis zum Ende des dritten Quartals 2022 um sieben Prozent (Eigennutzer) beziehungsweise zehn Prozent (Kapitalanleger) gesunken. Im Neubau zeigt sich ein gegenläufiger Trend, nominal sind die Preise im Vergleichszeitraum teils sogar stark gestiegen. Hier machen sich insbesondere die gestiegenen Materialkosten bemerkbar. Ditmar Rompf: „Auch wenn die Preise bei Bestandsimmobilien zurückgegangen sind, liegen sie immer noch auf einem hohen Niveau. Zudem muss man die stark gestiegenen Bauzinsen berücksichtigen. Allmählich bieten sich Kaufinteressenten jedoch wieder kleine Verhandlungsspielräume. Mussten sie am Jahresanfang noch sofort zusagen, kann man heute hin und wieder ein wenig verhandeln.“

Ausblick – Darlehensvergabe

Ditmar Rompf: „Die Darlehensvergabe ist zuletzt erheblich restriktiver geworden. In ihren Berechnungen, ob ein Käufer sich den Immobilienkredit überhaupt leisten kann, setzen die Banken inzwischen deutlich höhere Lebenshaltungskosten an. Bei verhältnismäßig geringem Eigenkapitalanteil schauen sie besonders genau hin. Diese Haltung dürfte bei anhaltend hohen Inflationsraten auch zukünftig fortbestehen.

Ausblick – Kaufpreise

Ditmar Rompf: „Erstmals seit langer Zeit waren in einigen Regionen zuletzt leichte Rückgänge der durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise zu beobachten. Dies auf eine Anpassung an die neuen makroökonomischen Gegebenheiten zurückführen zu wollen, greift allerdings zu kurz. Vielmehr spiegeln sich hierin wohl in erster Linie der überproportional starke Rückgang der Neubauten und der damit verbundene Anstieg des Durchschnittsalters der erworbenen Objekte wider. Mit einer nennenswerten Reduzierung der Gestehungskosten in den einzelnen Altersklassen rechnen wir bei den aktuellen Inflationsraten auch zukünftig nicht.“

Über Hüttig & Rompf 

Das 1988 gegründete Unternehmen ist auf die Vermittlung von Baufinanzierungen spezialisiert. Sie ist der drittgrößte Baufinanzierungsvermittler in Deutschland und beschäftigt ein Team von 250 Mitarbeiter/innen, davon 130 Baufinanzierungsberater/innen, an 27 Standorten in Deutschland. Das Partnernetzwerk des Unternehmens umfasst 500 Partnerbanken und Sparkassen und 2750 Immobilienvertriebspartner. 

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