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Weiterhin rückläufige Gestehungskosten, jedoch mit abnehmender Dynamik
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Objektive Marktpreisanalyse erfordert genauere Betrachtung der erworbenen Wohnobjekte. Kein Kollaps der Wohnimmobilienpreise
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Leichte Entspannung bei den Eigenkapitalanforderungen der finanzierenden Banken und Versicherungen
Frankfurt am Main, 17. August 2023 – Schon lange nicht mehr kamen Immobilienkäufer so günstig zum Zuge, wie aktuell. So weisen die aktuellen Marktdaten des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf einen deutlichen Rückgang der durchschnittlichen Gestehungskosten auf. Lagen Kaufpreise und Baukosten selbstgenutzter Wohnimmobilien vor einem Jahr noch bei durchschnittlich 570.000 Euro, waren es im gerade abgeschlossenen Quartal (Q2/2023) „nur“ noch 496.000 Euro. Das entspricht einem Rückgang um 13 Prozent. Nicht ganz so stark haben sich mit -10,6 Prozent die durchschnittlichen Gestehungskosten bei Wohnobjekten reduziert, die von Kapitalanlegern erworbenen werden. „Aber auch hier muss man in den Zahlenreihen schon eine ganze Weile zurückgehen, um auf niedrigere Durchschnittswerte zu kommen“, erläutert Benjamin Papo, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG.
Rückgang im zurückliegenden Quartal nur noch moderat
Dabei sollten potenzielle Käufer bei der Betrachtung dieser Zahlen jedoch zwei weitere Aspekte berücksichtigen. Zum einen haben sich die durchschnittlichen Gestehungskosten vom ersten auf das zweite Quartal 2023 mit -0,5 Prozent (Selbstnutzer) bzw. -1,1 Prozent (Kapitalanleger) nur noch sehr moderat nach unten bewegt. Der Trend hin zu niedrigeren Durchschnittswerten, der inzwischen seit fünf Quartalen anhält, scheint also zunehmend auszulaufen. „Und zum anderen lässt sich aus der aufgezeigten Entwicklung der Gestehungskosten gerade kein Einbruch der Immobilienpreise in der Breite ableiten, wie es jüngst in verschiedenen Medien zu lesen war“, so Papo weiter. Um diesbezüglich ein klareres Bild zu bekommen, sind neben den Preisen nämlich weitere Faktoren, wie beispielsweise die Immobilienart, ihre Größe und ihr Alter in die Betrachtung mit einzubeziehen.
Abstriche bezüglich Alter und Art der Wohnimmobilie
Dienten vor einem Jahr noch 34,6 Prozent der von Hüttig & Rompf an Selbstnutzer vermittelten Immobilienkredite der Finanzierung eines Neubaus, waren es im vergangenen Quartal nur noch 23,8 Prozent. Ein Rückgang um 10,8 Prozentpunkte. Dagegen hat der Anteil an Transaktionen mit älteren Immobilien deutlich zugenommen. Vor zwölf Monaten waren 55,2 Prozent der von Selbstnutzern erworbenen Immobilien älter als 20 Jahre. In Q2/2023 ist dieser Wert auf 67 Prozent angestiegen. Das hat natürlich erheblichen Einfluss auf das durchschnittliche Transaktionsvolumen, ohne dass sich daraus ein Einbrechen der Wohnimmobilienpreise ablesen ließe. Gleichzeitig hat sich übrigens auch die Art der Kaufobjekte leicht verschoben. Beispielsweise ist der Anteil der Einfamilienhäuser von 37,9 Prozent auf 33,8 Prozent zurückgegangen. Im Gegensatz dazu waren Reihenhäuser prozentual betrachtet etwas gefragter (+6,4 Prozentpunkte). An dieser Stelle ist also ein gewisses Downsizing festzustellen. Teilweise ist dieser Trend auch auf den abnehmenden Neubauanteil zurückzuführen.
Uneinheitlich fällt das Bild bezüglich der durchschnittlichen Wohnfläche der erworbenen Objekte aus. Während Selbstnutzer hier im Schnitt keine Abstriche machen, hat sich die durchschnittliche Wohnfläche der von Kapitalanlegern erworbenen Objekte in den zurückliegenden zwölf Monaten von 108 m² auf 98 m² (-9,4 Prozent) reduziert.
Rückläufige Eigenkapitalanforderungen
Auch auf der Finanzierungsseite zeichnet sich für potenzielle Käufer eine leichte Entspannung ab. Während die durchschnittliche Eigenkapitalquote, insbesondere aufgrund strikterer Vorgaben der finanzierenden Kreditinstitute und Versicherungen, zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2023 von 22,1 Prozent auf 28,6 Prozent angestiegen ist, hat sie sich zuletzt (Q2/2023) wieder auf 26,6 Prozent reduziert. Bei Kapitalanlegern ist sie in den vergangenen drei Monaten von 28,4 Prozent auf 27 Prozent zurückgegangen. Die monatliche Gesamtrate (Zins und Tilgung) liegt für die von Hüttig & Rompf zwischen April und Juni vermittelten Finanzierungen bei durchschnittlich 1.901 Euro (Selbstnutzer) bzw. 1.225 Euro (Kapitalanleger). Bei ersteren entspricht dies 29,3 Prozent des Gesamteinkommens, bei letzteren 14,6 Prozent.
Ausblick – Kaufpreise
Benjamin Papo: „Lange fielen die durchschnittlichen Gestehungskosten nicht mehr so niedrig aus wie aktuell. Im 2. Quartal 2023 ging es im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum für Selbstnutzer um 13 Prozent nach unten, bei Kapitalanlegern waren es -10,6 Prozent. Von „Immobilienpreisen im Sinkflug“, wie es in einigen Medien jüngst zu lesen war, kann dennoch keine Rede sein. So hat sich die Dynamik der inzwischen seit fünf Quartalen anhaltenden Entwicklung zuletzt deutlich verringert. Der Boden könnte somit langsam erreicht sein.“
Ausblick – Zinsentwicklung
Benjamin Papo: „Wie erwartet hat die EZB auf ihrer Sitzung am 27. Juli eine Zinserhöhung um 25 Basispunkte beschlossen. Wahrscheinlich dürfte im weiteren Jahresverlauf noch eine weitere Anhebung folgen. Interessant ist die derzeit sehr geringe Zinsdifferenz zwischen 10-jährigen und 15-jährigen Hypothekendarlehen. Da für Kreditnehmer nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht besteht, wird sich bei lediglich ca. fünf Basispunkten (0,05 Prozentpunkte) Unterschied für die Mehrheit der Käufer in aller Regel die zweite Variante anbieten. So günstig war die zusätzliche Zinssicherheit für weitere fünf Jahre selten zu haben.“
Über die Hüttig & Rompf AG
Kaufen, bauen, modernisieren: Bei der Hüttig & Rompf AG dreht sich alles um die passende Baufinanzierung. Als Immobilienfinanzierer begleiten wir Menschen auf dem Weg in die eigenen vier Wände – und das bereits seit
35 Jahren. Unser Erfolgsrezept? Persönliche und fachkundige Beratung. Denn unsere Experten liefern keine Standardlösungen, sondern finden genau die Baufinanzierung, die perfekt zu den Bedürfnissen, Wünschen und Möglichkeiten unserer Kunden passt. Mit rund 30 Standorten im Bundesgebiet und einem Finanzierungsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro (2022) gehören wir zu den führenden Baufinanzierungsvermittlern Deutschlands. Seit 2022 gehört die Hüttig & Rompf AG zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe.
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Die Bilthouse-Gruppe ist einer der führenden Anbieter für Baufinanzierungsvermittlung in Deutschland. Gegründet im Jahr 2022 vereint Bilthouse die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Dabei setzt das Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehören auch die Firmen Kredit24 für Privatkredite und LoanLink24 für die englischsprachige Baufi-Beratung von Expats, dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt das Unternehmen rund 600 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr.
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