Immobilienfinanzierungen – Licht am Ende des Tunnels?

• Immobilienfinanzierungen mit Stabilisierung auf niedrigem Niveau
• Zuletzt kein weiterer Anstieg der monatlichen Belastungen
• Bessere Rahmenbedingungen für den privaten Immobilienerwerb dringend erforderlich. Gleichstellung von Selbstnutzern mit Vermietern wäre ein wichtiger Schritt

Frankfurt am Main, 5. Mai 2023 – Auch mit Beginn des neuen Jahres ist keine wesentliche Erholung beim Neugeschäft für Wohnungsbau- und Hypothekarkredite an private Haushalte festzustellen. Zumindest hat sich der Abwärtstrend verlangsamt, nimmt man die Zahlen der Bundesbank für Januar und Februar als Grundlage. Auf Basis aktueller Auswertungen des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf ist es ohne Berücksichtigung saisonaler Effekte im ersten Quartal 2023 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten sogar zu einer gestiegenen Anzahl an Abschlüssen gekommen. „Die Kaufinteressenten scheinen sich somit zögerlich auf die neuen Zinsgegebenheiten bei Hypothekendarlehen einzustellen“, wie Benjamin Papo, seit Anfang April neuer Vorstandsvorsitzender von Hüttig & Rompf, sagt.

Gleichzeitig haben sich die Gestehungskosten der finanzierten Objekte um rund 15 Prozent reduziert – und zwar unabhängig vom Käufertyp. Bei Selbstnutzern lagen diese in den ersten drei Monaten des Jahres im Mittel bei einer halben Million Euro, bei Kapitalanlegern waren es mit durchschnittlich 321.000 Euro gut ein Drittel weniger. Dennoch haben sich die monatlichen Belastungen bei neu abgeschlossenen Hypothekendarlehen im Jahresvergleich um 18,5 Prozent (Selbstnutzer) auf zuletzt 1.841 Euro bzw. um 13,5 Prozent (Kapitalanleger) auf 1.199 deutlich erhöht, bei sinkenden Tilgungsraten. Gerade für viele Bau- und Kaufinteressenten, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, ist die Belastungsgrenze damit erreicht oder sogar überschritten. Positiv ist in diesem Zusammenhang allerdings zu vermerken, dass die monatlichen Belastungen bei Neuabschlüssen in den vergangenen drei Monaten leicht zurückgegangen sind.

Insgesamt muss heute deutlich genauer kalkuliert werden als noch vor zwölf oder fünfzehn Monaten. Der Beratungsbedarf potenzieller Immobilienkäufer und Bauinteressenten hat sich entsprechend erhöht. Auf die Fachkompetenz, die Erfahrung und die starke Vernetzung der beauftragten Finanzierungsvermittler sollten Kaufwillige deshalb noch stärker als ohnehin schon achten.

Beispielsweise sind die Eigenkapitalanforderungen vieler Banken deutlich angestiegen. Wurden im ersten Quartal 2022 im Schnitt noch 22,6 Prozent der Gestehungskosten aus eigenen Mitteln beigesteuert, waren es im ersten Quartal des laufenden Jahres 28,5 Prozent. Bei Selbstnutzern allein ist der Eigenkapitalanteil um 6,5 Prozentpunkte angestiegen. Bezogen auf Gestehungskosten von 500.000 Euro bringen sie heute somit 32.500 Euro mehr an Eigenmitteln zur Kaufpreisfinanzierung ihres neuen Zuhauses mit.

Bei den Kreditkonditionen wird aktuell auf die Nachkommastellen geachtet. Haben sich im ersten Quartal 2022 noch 60 Prozent der Eigennutzer für eine Zinsfestschreibung von mindestens 15 Jahren entschieden, waren es zwölf Monate später nur noch 43 Prozent. Der Anteil der Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung hat von 31 Prozent auf fast 46 Prozent entsprechend zugenommen – und dass, obwohl sich beim Effektivzins auf diese Weise derzeit gerade einmal 0,2 Prozentpunkte einsparen lassen. Etwa doppelt so stark fällt bei der monatlichen Belastung die Verringerung des durchschnittlichen Tilgungssatzes ins Gewicht. Lag dieser laut Marktdaten von Hüttig & Rompf in den Anfang 2022 bei Selbstnutzern noch bei 2,58 Prozent und bei Kapitalanlegern bei 2,84 Prozent, ist er im gerade abgelaufenen Quartal auf 2,16 Prozent bzw. 1,98 Prozent abgesunken. Entsprechend länger muss getilgt werden. So führt die Reduzierung des Tilgungssatzes von 2,58 Prozent auf 2,16 Prozent bei einem Zinssatz von 3,8 Prozent ceteris paribus zu einer Verlängerung der rechnerischen Tilgungsdauer um fast drei Jahre (von 23 Jahren und elf Monaten auf 26 Jahre und zehn Monate). Je geringer der regelmäßige Tilgungssatz, desto stärker sollten deshalb Sondertilgungsmöglichkeiten wahrgenommen werden, sofern es die finanzielle Situation zulässt.

Was fehlt, um trotz des stark erhöhten Zinsniveaus die Möglichkeit zum Kauf privaten Wohneigentums für breitere Käuferschichten wieder herzustellen, sind staatliche Impulse. Die KfW-Niedrigzinskredite von bis zu 150.000 Euro, die seit Anfang März aus dem recht begrenzten Topf von 750 Millionen Euro für den klimafreundlichen Neubau beantragt werden können, sind dabei sicherlich nur ein erster Schritt. Für erforderlich hält Papo vielmehr ein breites Maßnahmenpaket, das neben der Wiedereinführung einer Eigenheimzulage (wie 1995 bis 2005) unter anderem die Gleichstellung von Selbstnutzern mit Vermietern beinhaltet: „So sollten Hypothekenzinsen für Wohneigentum als Rentenbaustein grundsätzlich von der Steuer absetzbar sein. Zudem muss die Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Kauf einer Wohnimmobilie entfallen und Arbeitgeberdarlehen sollten als Eigenkapitalersatz für Mitarbeiter mit kleineren und mittleren Einkommen gefördert werden, um nur einige sinnvolle Maßnahmen zur Wohneigentumsförderung zu nennen.“

Benjamin Papo: „Gerade bei Selbstnutzern sind die durchschnittlichen Gestehungskosten im abgelaufenen Quartal recht deutlich zurückgegangen (-6,1 Prozent). Zum Teil mag dies auf reduzierte Ansprüche bzw. Möglichkeiten der Käufer zurückzuführen sein, es spiegelt aber auch die sukzessiv fallenden Preise am Wohnimmobilienmarkt wider. So steigt mit zunehmender Vermarktungsdauer die Bereitschaft potenzielle Immobilienverkäufer, ihre Preisvorstellungen den neuen Gegebenheiten (Zinsexplosion sowie gestiegene Energie- und Sanierungskosten) anzupassen. Diese Entwicklung dürfte sich in den kommenden Monaten fortsetzen. Kaufinteressenten sollte für gute Gelegenheiten gewappnet sein.“

Benjamin Papo: „Aktuell dürften die Währungshüter der EZB nach der letzten Zinserhöhung nun zunächst einmal genau die weitere Inflationsentwicklung beobachten. Je hartnäckiger sich die Inflation hält, desto weiter dürfte die EZB jedoch gezwungen sein, weiter an der Zinsschraube zu drehen – und das Niveau gegebenenfalls länger zu halten als von vielen erwartet.“

Über Hüttig & Rompf

Kaufen, bauen, modernisieren: Bei Hüttig & Rompf dreht sich alles um die passende Baufinanzierung. Als Immobilienfinanzierer begleiten wir Menschen auf dem Weg in die eigenen vier Wände – und das bereits seit
35 Jahren. Unser Erfolgsrezept? Persönliche und fachkundige Beratung. Denn unsere Experten liefern keine Standardlösungen, sondern finden genau die Baufinanzierung, die perfekt zu den Bedürfnissen, Wünschen und Möglichkeiten unserer Kunden passt. Mit rund 30 Standorten im Bundesgebiet und einem Finanzierungsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro (2022) gehören wir zu den drei führenden Baufinanzierungsvermittlern Deutschlands. Seit 2022 gehört Hüttig & Rompf zur dann gegründeten Bilthouse-Gruppe.

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Über Bilthouse
 

Die Bilthouse-Gruppe ist einer der führenden Anbieter für Baufinanzierungsvermittlung in Deutschland. Gegründet im Jahr 2022 vereint Bilthouse die erfolgreichen Marken von Baufi24, Hüttig & Rompf und Creditweb. Dabei setzt das Unternehmen auf persönliche, digital gestützte und vor allem transparente Finanzierungsberatung für Menschen, die eine Immobilie suchen. Um einen klaren Mehrwert für Endkunden zu schaffen, gehören auch die Firmen Kredit24 für Privatkredite und LoanLink24 für die englischsprachige Baufi-Beratung von Expats, dazu. Das B2B-Fintech FinLink komplettiert das Angebot als CRM für die Immobilienfinanzierung. Aktuell beschäftigt das Unternehmen rund 600 Mitarbeitende mit einem vermittelten Baufinanzierungsvolumen von rund fünf Milliarden Euro pro Jahr

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