Zwischen­finan­zierung als Überbrückungs­kredit bei der Baufinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung dient innerhalb einer Baufinanzierung immer zur Überbrückung. Das heißt, Kapital ist zwar perspektivisch verfügbar, aber eben noch nicht zum benötigten Zeitpunkt. Über Ihre Zwischenfinanzierung können Sie sich also sofort finanziellen Spielraum verschaffen und das Darlehen als Eigenmittel einsetzen. In welchen Fällen dies von Vorteil sein kann und wie eine Zwischenfinanzierung abläuft, das erfahren Sie hier.  

Die Zwischenfinanzierung wird oftmals auch Vorfinanzierung genannt. Mit ihr können Sie sich sofort finanzielle Mittel beschaffen, die Sie dann wiederum als Eigenmittel geltend machen können. Mit diesem kurzfristigen Kredit können Sie also innerhalb einer Baufinanzierung eine finanzielle Lücke überbrücken, wenn Ihre Eigenmittel anderweitig gebunden sind oder Sie noch keinen Zugriff darauf haben. Solch eine Zwischenfinanzierung lassen sich Banken aufgrund der geringeren Zinsmarge und der kürzeren Laufzeit meist mit einem etwas höheren Zins entlohnen.  

Für Sie kann eine Zwischenfinanzierung interessant sein, wenn Sie zu einer der folgenden beiden Gruppen gehören: 

1. Kurzzeit-Besitzer zweier Immobilien 
Ob neuer Job in einer anderen Stadt oder mehr Platzbedarf durch Familienzuwachs – manchmal ist es Zeit, sich eine neue Immobilie zu suchen. Und das alte Eigenheim? Am besten verkaufen. Doch das kann unter Umständen etwas dauern. An dieser Stelle kommt die Zwischenfinanzierung ins Spiel. Mit ihrer Hilfe können Sie die neue Immobilie bereits bezahlen, bevor der Erlös aus Ihrer bestehenden Immobilie verfügbar ist. Vielleicht ist die neue Immobilie auch noch nicht bezugsfertig, weil sie noch saniert werden muss. Auch hier kann die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf den kurzen Zeitraum überbrücken, in dem Sie Besitzer zweier Immobilien sind. 

2. Finanzierer mit perspektivischem Kapital 
Bei der Erstfinanzierung kann die Vorfinanzierung nützlich sein, wenn Ihr Eigenkapital erst in naher Zukunft verfügbar sein wird. Das kann zum Beispiel dann so sein, wenn eine Versicherung erst in Kürze ausgezahlt wird. Auch beim Einsatz eines Bausparvertrags ist häufig eine Zwischenfinanzierung notwendig. Dies liegt daran, dass bei Abschluss des Bausparvertrages nur schwer abzuschätzen ist, wann das angesparte Guthaben verfügbar ist. Erfolgt die Zuteilung später als kalkuliert, muss der Überbrückungskredit entsprechend einspringen. Auch bei der Anschlussfinanzierung kann der Einsatz eines Überbrückungskredits sinnvoll sein. Beispielsweise, wenn die Erstfinanzierung ausläuft, der Bausparvertrag oder die Lebensversicherung aber erst kurz danach ausgezahlt werden. Mit der Zwischenfinanzierung lässt sich dieser Zeitraum überbrücken. Das Geld aus den Verträgen kann nach der Auszahlung in die Anschlussfinanzierung gesteckt werden.

Lassen Sie uns hier noch einmal konkret auf drei verschiedene Fälle eingehen, in denen das Zwischenfinanzieren für Sie sinnvoll sein kann.  

• Erwerb einer neuen Immobilie 
  Wie bereits oben kurz geschildert, wird häufig zwischenfinanziert, wenn von einer bestehenden Immobilie in eine neu erworbene Immobilie umgezogen werden soll. Hier besteht oftmals die Notwendigkeit, dass die neue Immobilie direkt bezahlt werden muss – schließlich ist der Immobilienmarkt in vielen Regionen recht angespannt und für viele Objekte würden Verkäufer problemlos weitere zahlungswillige Interessenten finden. Nur wer finanziell liquide ist, kommt hier zum Zug. Die Eigenmittel sind dann aber noch in der Finanzierung der alten Immobilie gebunden und werden erst frei, wenn diese verkauft werden kann. Diesen Zeitraum zwischen Kauf der neuen Immobilie und Verkauf der alten Immobilie überbrückt die Zwischenfinanzierung.  

• Erstfinanzierung mit Bausparvertrag 
  Für Bausparer kann ein Überbrückungskredit ebenfalls sinnvoll sein. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn das Traumhaus zwar bereits gefunden wurde, der Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif ist. Das heißt, die zum Kauf benötigten Eigenmittel sind zwar in naher Zukunft mit Sicherheit verfügbar, aber eben noch nicht zum jetzigen Zeitpunkt. Wer dann zwischenfinanziert, kann sich sein Traumhaus trotzdem sichern und die Zwischenfinanzierung nach Zuteilung des Bausparvertrags ablösen. Die Zwischenfinanzierung ist in diesem Fall allerdings nur sinnvoll, wenn sie für maximal ein Jahr benötigt wird. Anderenfalls wird ein Teil des Darlehens als Festdarlehen gestaltet und der Bausparvertrag fungiert als das sogenannte Tilgungsersatzprodukt. 

• Anschlussfinanzierung benötigt 
  Wenn Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung benötigen, können Sie sich über den Überbrückungskredit günstigere Zinsen für Ihr Anschlussdarlehen sichern. Nämlich dann, wenn bei Ihnen in absehbarer Zeit der Zufluss von Eigenmitteln ansteht, zum Beispiel in Form einer Lebensversicherung, die ausbezahlt wird. Den Überbrückungskredit in Höhe der erwarteten Auszahlungssumme Ihrer Versicherung können Sie bei der Anschlussfinanzierung bereits vorher als Eigenmittel einsetzen und damit Ihre Restschuld verringern. Durch die geringere Restschuld wird Ihnen die Bank im Regelfall günstigere Zinsen anbieten. Wenn später die Versicherung wie erwartet ausbezahlt wird, lösen Sie damit einfach Ihre Zwischenfinanzierung ab.  

Im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen ergeben sich zur Zwischenfinanzierung einige Unterschiede. Diese beginnen beispielsweise mit der Laufzeit: Beim Überbrückungskredit handelt es sich immer um eine kurzfristige Finanzierung, die maximal für 24 Monaten abgeschlossen werden kann. Ihre Höhe begrenzt die Summe, die durch den späteren Kapitalzufluss erwartet wird. Zudem handelt es sich beim Überbrückungskredit immer um eine endfällige Immobilienfinanzierung – das Darlehen wird meist dann auf einen Schlag getilgt, sobald die erwartete Kapitalzufluss verfügbar ist. 

Zusammengefasst hier noch einmal die Besonderheiten einer Zwischenfinanzierung: 

• Keine monatliche Tilgung 
• Lediglich monatliche Zinszahlungen 
• Endfälliges Darlehen 
• Laufzeit bis zu 24 Monate 
• Höhe bis zu der Summe des erwarteten Kapitalzuflusses 
• Vor Ablauf jederzeit tilgbar, meist verbunden mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist 
• Ohne Vorfälligkeitsentschädigung 

Aus den Besonderheiten der Zwischenfinanzierung ergeben sich gleichzeitig auch ihre Vorteile. Während der Laufzeit Ihres Überbrückungskredits zahlen Sie lediglich die Zinsen an die Bank – die Schuld lösen Sie innerhalb von 24 Monaten zu einem beliebigen Zeitpunkt komplett ab, wenn das erwartete Kapital zur Verfügung steht. Durch diese vollständige Tilgung endet die Zwischenfinanzierung – ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssten.  

Zwischenfinanzieren werden Sie normalerweise immer im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen – entweder als Erstfinanzierung für Ihre neue Immobilie oder als Anschlussfinanzierung Ihrer bestehenden Immobilie. Den Wert der Zwischenfinanzierung können Sie beim Annuitätendarlehen als Eigenmittel einsetzen und sich so bei den Zinsverhandlungen in eine bessere Position bringen. Schließlich sind die Vermögenswerte wie der erwartete Verkaufspreis Ihrer jetzigen Immobilie oder eine bald auszahlungsreife Versicherung bereits vorhanden – nur eben noch nicht zum benötigten Zeitpunkt. 

Wenn Sie bis jetzt dachten, dass eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf zu schön klingt, um wahr zu sein, möchten wir Ihnen natürlich auch die Risiken und Nachteile dieses Überbrückungskredits nicht verschweigen: 

• Zinsaufschlag 
  Für die Bank bringt eine Zwischenfinanzierung den gleichen Aufwand mit sich wie ein normales langfristiges Baufinanzierungsdarlehen. Für die Zwischenfinanzierung erhält sie allerdings nur für einen Zeitraum von einigen Monaten einen Zinsertrag. Diesen Nachteil lässt sich die Bank mit einem höheren Zins entlohnen. Zudem preist sie das Risiko ein, dass der erwartete Kapitalzufluss geringer ausfällt als geplant. Das trifft insbesondere dann zu, wenn eine bestehende Immobilie als Sicherheit angegeben wird – diese könnte unter Umständen nicht den erwarteten Verkaufspreis erzielen. 

• Veränderliche Zinsen 
  Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung sind die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung nicht festgesetzt. Sie können sich somit während der Laufzeit verändern – auch zu Ihrem Nachteil. 

• Rückzahlung innerhalb 24 Monaten 
  Sie können maximal über einen Zeitraum von 2 Jahren zwischenfinanzieren, dann müssen Sie Ihren Überbrückungskredit komplett zurückzahlen. Das kann zum Problem werden, wenn Sie Ihre bestehende Immobilie – aus welchen Gründen auch immer – nicht innerhalb dieser Zeit veräußern können und somit der erwartete Kapitalzufluss ausbleibt.  

Bei einem Überbrückungskredit sind die Konditionen in der Regel etwas anders gestaltet als bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung. Verglichen mit einer langfristigen Finanzierung liegen die Kosten für eine Zwischenfinanzierung meist 1 bis 5 Prozentpunkte darüber. Die Hauptgründe hierfür haben wir Ihnen im Folgenden aufgelistet: 

• Die Bank hat bei der Zwischenfinanzierung nahezu den gleichen Arbeitsaufwand wie bei einer langfristigen Finanzierung. 
• Kurzfristige Darlehen sind generell meist teurer als Kredite mit langfristigem Horizont. 
• Als Darlehensnehmer zahlen Sie meist nur die Zinslast, keine Tilgung. 
• Die Bank darf eine Bearbeitungsgebühr aufschlagen. 
• Die Bank muss gegebenenfalls zusätzliche Risiken einberechnen. 

Es gibt für Sie aber durchaus Möglichkeiten, die Konditionen freundlicher zu gestalten. Können Sie zum Beispiel einen verbindlich unterschriebenen Kaufvertrag für Ihre alte Immobilie vorlegen, kann sich das günstig bei den Verhandlungsgesprächen mit der Bank auswirken. 

Wie bei jeder Vergabe eines Darlehens stellt die Bank auch bei der Zwischenfinanzierung einige Bedingungen an Sie.  

• Ihre Bonität wird geprüft und Sie müssen als kreditwürdig gelten. 
• Da Sie die Zwischenfinanzierung innerhalb der vereinbarten Laufzeit komplett tilgen müssen, verlangt die Bank einen Nachweis über Ihren erwarteten Kapitalzufluss. 
• Im Regelfall möchte die Bank den erwarteten Geldeingang als Sicherheit stellen. Falls Sie Ihre zu verkaufende Immobilie als Sicherheit hinterlegen, wird die Zwischenfinanzierung oftmals als Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. 
• Manche Banken bewilligen eine Zwischenfinanzierung nur in Kombination mit einer langfristigen Finanzierung. Das hat für Sie allerdings auch den Vorteil, dass Sie dann Ihre gesamte Finanzierung aus einer Hand erhalten und nur einen zentralen Ansprechpartner haben, der alles koordiniert. 

Wenn Sie zwischenfinanzieren möchten, fragen Sie sich vielleicht, wie das konkret Schritt für Schritt abläuft. Unser folgendes Beispiel erläutert Ihnen den Prozess der Zwischenfinanzierung: 

1. Größere Immobilie nötig  
Das Ehepaar Hansen lebt in seiner Eigentumswohnung, die 200.000 Euro wert ist. Nachwuchs kündigt sich an! Die Hansens sind nicht nur überglücklich, sie sind sich auch sicher: Ein größeres Zuhause muss her. Am liebsten ein Haus mit Garten am Stadtrand. Noch rechtzeitig vor dem Geburtstermin finden die beiden ihr Traumhaus: Es soll 400.000 Euro kosten. 

2. Restschuld feststellen 
Ihre jetzige Eigentumswohnung möchten die Hansens schnellstmöglich verkaufen und den Erlös in die Finanzierung des neuen Hauses einbringen. Es gibt jedoch noch keine konkreten Kaufinteressenten. Der Zahlungstermin für das neue Zuhause steht hingegen bereits fest: In sechs Monaten wollen die Hansens einziehen. Da die Eigentumswohnung noch nicht komplett abbezahlt ist, gilt es die Restschuld zu ermitteln: Sie beträgt 80.000 Euro.  

3. Zwischenfinanzierung Hauskauf 
Die Hansens schließen eine Zwischenfinanzierung ab – und zwar in Höhe der Differenz aus dem Wert der Eigentumswohnung (200.000 Euro) und der Restschuld (80.000 Euro). Der Überbrückungskredit beläuft sich demnach auf 120.000 Euro. 

4. Baufinanzierung abschließen 
Für die restliche Summe von 280.000 Euro (Wert des neuen Hauses minus Zwischenfinanzierung) schließen die Hansens eine normale, langfristige Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens ab. Da die Bank die Zwischenfinanzierung wie Eigenmittel ansieht, erreichen die Hansens einen günstigen Beleihungsauslauf und erhalten damit auch sehr günstige Konditionen von ihrer Bank. 
 

Ganz gleich, ob Sie sich für eine Zwischenfinanzierung oder ein variables Darlehen interessieren – beide Finanzierungsformen sind in der Regel nur für einen kurzfristigen Horizont gedacht und daher bei den Konditionen vergleichsweise teurer als eine langfristige Finanzierung. Hinzu kommt, dass Sie sich nicht auf eine Zinsbindung verlassen können, sondern dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt sind. Die Abwicklung einer Zwischenfinanzierung ist darüber hinaus recht aufwändig und anspruchsvoll. Wir raten Ihnen daher genau abzuwägen, ob eine Zwischenfinanzierung tatsächlich sinnvoll ist. Unter Umständen kann nämlich der Verlust aus der vorzeitigen Auszahlung einer Kapitalanlage geringer sein als die Kosten des Überbrückungskredits. In Einzelfällen kann sogar ein Ratenkredit die sinnvollere Alternative darstellen. Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie gerne, ob eine Zwischenfinanzierung sinnvoll oder eine Alternative die bessere Lösung für Ihren konkreten Fall wäre.