26. April 2022

Hypothek

Eine Hypothek ist eine Absicherung des Darlehensgebers, die er zusätzlich zu den Zinsen für einen Kredit verlangt und stellt ein Grundpfandrecht dar. Das Grundpfandrecht lastet dabei auf Grundstücken oder grundstückgleichen Rechten. Die Absicherung erfolgt entweder in Form einer Hypothek oder als Grundschuld-Eintrag in das Grundbuch. Die Hypothek ist dabei an ein bestimmtes Darlehen gebunden, die Grundschuld nicht. Konkret heißt das: Zahlen Sie jeden Monat Ihre Raten, sinkt die Hypothek ebenso Stück für Stück. Sobald Ihre Restschuld bei null angekommen ist, erlischt die Hypothek.

Die Hypothek hat sich als Synonym für eine Baufinanzierung eingebürgert. In der Praxis verliert sie jedoch immer mehr an Bedeutung. Stattdessen hat sich als gängigstes Baudarlehen das Annuitätendarlehen etabliert, das über eine Grundschuld gesichert ist.

Die Hypothek war in früheren Jahren gang und gäbe, wenn es um eine Baufinanzierung ging. In diesem Artikel schauen wir uns die Hypothek genauer an und beantworten Ihnen folgende Fragen:

Was ist eine Hypothek?
Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Wo liegen die Vorteile einer Grundschuld?
Was ermittelt ein Hypothekenrechner?
Wohin tendieren die Hypothekenzinsen?
Was kostet eine Hypothek?
Welche Arten von Hypotheken gibt es?
Wann erlischt eine Hypothek?
Was bedeutet die Rangfolge einer Hypothek im Grundbuch?

Hypothek – eine Form von Grundpfandrecht

Sollzins, Tilgung, Beleihungsauslauf – wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchte, trifft auf viele Fachbegriffe. Während einige – wie beispielsweise Hypothek oder Hypothekendarlehen – geläufig sind, hört man andere wahrscheinlich zum ersten Mal. So wie zum Beispiel das Grundpfandrecht. Durch dieses Recht sichert sich die Bank für den „Worst Case“ ab. Also für den Fall, dass der Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr zahlen kann. Das Grundpfandrecht ermöglicht der Bank, das ausstehende Geld beispielsweise durch eine Zwangsversteigerung der Immobilie einzuholen.

Hypothek besser als Grundschuld?

Die Grundschuld hat im Gegensatz zur Hypothek nicht viel mit dem Immobiliendarlehen zu tun. Zwar wird die Kredithöhe einmalig als Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, doch das war es dann auch. Denn die Grundschuld sinkt nicht wie die Hypothek parallel zur Restschuld. Sie bleibt über die gesamte Zeit hinweg immer gleich hoch. Ist die Restschuld bei null angekommen, muss die Grundschuld per Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Auf den ersten Blick könnte man also meinen, dass eine Hypothek die bessere Wahl ist. In der Realität sieht es aber ganz anders aus. Hier hat bei den meisten Immobilienkäufern die Grundschuld gegenüber der Hypothek die Nase vorn. Ihr Vorteil bei der Baufinanzierung: Die Grundschuld ist flexibler.

Hypothekendarlehen und Grundschuld – ein Vergleich

Wie bereits gesagt, hat die Grundschuld gegenüber der Hypothek den Vorteil, dass sie flexibler ist. Lassen Sie uns das etwas genauer beleuchten und uns die Vorteile einer Grundschuld im Vergleich mit einem Hypothekendarlehen anschauen:

Die Grundschuld kann auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen werden, wenn der bisherige Eigentümer seine noch nicht abbezahlte Immobilie verkaufen möchte.
Bei der Anschlussfinanzierung ist ein Bankwechsel mit der Grundschuld ganz einfach. Die alte Bank kann die Rechte an der Grundschuld problemlos an die neue übertragen. Das erspart Immobilienkäufern eine teure Löschung und Neueintragung.
Brauchen Darlehensnehmer während der Rückzahlung einen neuen Kredit, können sie die bestehende Grundschuld als Grundlage dafür nehmen. Die Höchstgrenze des neuen Kredits bemisst sich dabei an der Höhe des bereits bezahlten Restschuldbetrags.
Ein Sicherungsvertrag schützt den Kreditnehmer vor unzulässigen Forderungen.

Hypothek zunehmend durch Grundschuld ersetzt

Eine Grundschuld gestaltet sich also meist für beide Seiten viel flexibler als eine Hypothek. Diese steht in einer rechtlichen Abhängigkeit zu der gesicherten Forderung und kann nach der Tilgung des Immobiliendarlehens nicht mehr von den Gläubigern genutzt werden. Zudem muss auch die Hypothek nach der Tilgung des Hypothekendarlehens aus dem Grundbuch gelöscht oder in eine sogenannte Eigentümerhypothek umgewandelt werden – was in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Kein Wunder also, dass die klassische Hypothek von den meisten Banken bereits vor einiger Zeit durch die Grundschuld ersetzt wurde.

Hypothekenrechner von Hüttig & Rompf

Wenn Sie vorab einige Szenarien Ihrer Baufinanzierung durchspielen wollen, ist unser Hypothekenrechner bzw. Annuitätenrechner das ideale Online-Tool. Geben Sie in den Hypothekenrechner einfach Ihre persönlichen Rahmendaten ein. Darunter sind zu verstehen:

Darlehensbetrag
Kaufpreis / Baukosten
Sollzinsbindungsfrist
Anfängliche Tilgung

Unser Annuitätenrechner ermittelt automatisch die Höhe Ihrer monatlichen Rate, der sogenannten Annuität. Darüber hinaus erhalten Sie eine unverbindliche Zinsindikation und die Summe der über die gesamte Darlehenslaufzeit bezahlten Zinsen. Der Hypothekenrechner erstellt Ihnen zudem einen detaillierten Tilgungsplan mit dem gesonderten Ausweis von Zins- und Tilgungsanteilen. Ebenfalls für Sie ersichtlich ist die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, wodurch Sie einen besonders langfristig nützlichen Überblick über die Finanzierung erhalten.

Hypothekenzinsen – was ist darunter zu verstehen?

Im Rahmen einer Baufinanzierung sprechen wir im Allgemeinen vom Bauzins bzw. den Bauzinsen. Damit sind in den allermeisten Fällen die Zinsen gemeint, die von der Bank für ein Annuitätendarlehen berechnet werden, da das Annuitätendarlehen heute das gängigste Instrument der Baufinanzierung ist. Soll jedoch speziell ein Hypothekendarlehen aufgenommen werden, ist die korrekte Bezeichnung der darauf zu zahlenden Zinsen Hypothekenzinsen. Da Hypothek, Annuitätendarlehen und Baufinanzierung im allgemeinen Sprachgebrauch oftmals synonym verwendet werden, meinen viele mit dem Begriff Hypothekenzinsen die allgemeinen Bauzinsen.

Hypothekenzinsen aktuell – wohin geht der Trend?

Auch hier gilt: Unter dem Begriff Hypothekenzinsen sind im Allgemeinen die Zinsen gemeint, die für ein Annuitätendarlehen berechnet werden. Diese wiederum werden oftmals auch einfach als Bauzinsen bezeichnet. Die Hypothekenzinsen bewegen sich aktuell immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau (Stand März 2022). So hätten Bauherren zum Beispiel in den 1990er Jahren von den heutigen Hypothekenzinsen nur träumen können. Damals waren Bauzinsen von bis zu 10 % an der Tagesordnung. Selbst Mitte der 2000er Jahre berechneten Banken noch bis zu 5 % Bauzinsen. Die Hypothekenzinsen aktuell bieten also immer noch einen hervorragenden Zeitpunkt zum Einstig in die Baufinanzierung. Zumal sich abzeichnet, dass die Hypothekenzinsen aktuell Steigerungen entgegensehen – bedingt durch die anhaltende Inflation und eine geänderte Zinspolitik der Notenbanken.

Hypothek – welche Arten gibt es?

Obwohl die Hypothek wie bereits gesagt heute kaum noch bei der Baufinanzierung Anwendung findet, lassen Sie uns trotzdem auf die zwei Arten einer Hypothek schauen:

Buchhypothek
Briefhypothek

Letztere ist dabei die gängigere Form. Bei der Briefhypothek stellt das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief aus. Auf ihm sind alle Informationen des Grundbucheintrags notiert. Der Vorteil einer Briefhypothek liegt darin, dass der Hypothekenbrief einfach an den neuen Kreditgeber übergeben werden kann, sobald eine Umschuldung oder ein anderer Gläubigerwechsel stattfindet. Der bisherige Gläubige stellt dazu eine schriftliche Abtretungserklärung aus. Ein neuer Grundbucheintrag ist in diesem Fall nicht notwendig, was Kosten und Zeit spart.

Bei der Buchhypothek ist der Eintrag der Hypothek ins Grundbuch gemeint. Mit diesem Eintrag ist die Bank als Kreditgeber im Grundbuch notiert und kann bei Zahlungsausfällen Ansprüche geltend machen. Sollte es allerdings bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung zu einem Gläubigerwechsel kommen, muss erneut ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Dies ist mit Kosten verbunden, die Sie als Kreditnehmer zu tragen haben. Die Höhe der Kosten ist dabei von der Restschuld des Darlehens abhängig – in den meisten Fällen werden etwa 0,2 Prozent der Restschuld fällig. Bei einer Restschuld von 150.000 Euro würden Ihnen demnach Kosten in Höhe von 300 Euro entstehen.

Hypothek – welche Kosten und Gebühren entstehen?

Bei der Umtragung bzw. Neueintragung einer Hypothek entstehen Ihnen also Kosten – wenn auch relativ geringe. Weitaus höher sind die Kosten für die Ersteintragung der Hypothek ins Grundbuch. Hierfür fallen Gebühren in Höhe von meist 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme an. Bei einem Hypothekendarlehen von 300.000 Euro müssen Sie also mit Kosten von ungefähr 4.500 bis 6.000 Euro rechnen. Diese Gebühren zahlen Sie nicht etwa an die Bank, sondern an den Notar und das Grundbuchamt.

Hypothek – wann erlischt sie?

Wir haben bereits beschrieben, dass eine Hypothek mit der restlosen Rückzahlung des Darlehens automatisch erlischt. Dies ist jedoch nur einer der Fälle, bei dem eine Hypothek erlischt. Wir listen Ihnen hier alle drei Fälle komplett auf:

Sie bezahlen Ihr Hypothekendarlehen vollständig ab. Damit geht die Hypothek auf Sie als Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
Die Bank verzichtet auf die Hypothek. Voraussetzung hierfür ist eine schriftliche Aufhebungserklärung durch den Gläubiger – also in den meisten Fällen der Bank – sowie der Zustimmung des Eigentümers. Danach geht die Hypothek auch in diesem Fall auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
Es kommt zu einer Zwangsvollstreckung. Kommen Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, hat die Bank das Recht, die Immobilie einer Zwangsvollstreckung zuzuführen. Gibt sie sich mit dem Erlös daraus zufrieden und kann die ausstehenden Zahlungen damit ausgleichen, erlischt die Hypothek.

Hypothek – was bedeutet die Rangfolge im Grundbuch?

Für die Finanzierung Ihrer Immobilie stellt Ihnen die Bank nicht unbegrenzt Geld zur Verfügung. Die Bank finanziert vielmehr nur bis zu einer gewissen Grenze, dem sogenannten Beleihungswert. Dieser beträgt in etwa 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Benötigen Sie darüber hinaus noch mehr Geld für Ihre Finanzierung, brauchen Sie eine weitere Hypothek. Während die erste Hypothek als 1a-Hypothek bezeichnet wird, folgt diese zweite Hypothek als 1b-Hypothek an zweiter Stelle im Grundbuch. Man spricht hier auch von einer nachrangig eingetragenen Hypothek.

Doch welche Auswirkungen hat die Rangfolge im Grundbuch? Nun, diese Reihenfolge der Hypotheken im Grundbuch spielt im Fall einer Zwangsversteigerung eine entscheidende Rolle. Sie legt nämlich fest, welche Bank zuerst aus dem Erlös der Zwangsversteigerung bedient wird. Für eine Bank an zweiter Stelle, also mit einer 1b-Hypothek, bedeutet das unter Umständen, dass sie bei einer Zwangsversteigerung nicht den kompletten Wert der noch ausstehenden Darlehenszahlungen erhält oder im schlimmsten Fall sogar ganz leer ausgeht. Für eine nachrangige Hypothek müssen Sie demnach fast immer höhere Zinsen zahlen, da die Bank ein höheres Risiko trägt.

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