Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag ist ein wichtiges Dokument im Rahmen des Hauskaufs. Über den Kaufvertrag stimmt der bisherige Grundstückseigentümer dem Übertragen des Eigentums auf den Käufer zu. Dieser verpflichtet sich über den Kaufvertrag zum Begleichen des Kaufpreises. Damit der Grundstückverkauf rechtmäßig ist, muss er gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) notariell beglaubigt werden. Auch sämtliche nachträglichen Veränderungen im Kaufvertrag müssen von einem Notar beglaubigt werden. Erst der unterschriebene und beglaubigte Grundstückskaufvertrag bezeugt den Übertrag des Eigentums. 

Der Kaufvertrag wird in der Regel zusammen mit der Auflassung beurkundet. Käufer und Verkäufer müssen dazu gemeinsam vor dem Notar erscheinen. Der Käufer hat die Notariatsgebühren zu zahlen, hat aber das Recht, den Notar auszuwählen. Erst mit der Grundbucheintragung ist der Käufer aber tatsächlich Eigentümer des Grundstücks geworden.

 

Der Grundstückskauf besteht juristisch gesehen aus drei Teilen:

1. dem schuldrechtlichen Kaufvertrag (§ 433 BGB),
2. der Einigung der Parteien über den Eigentumsübergang (=Auflassung) nach § 873 BGB
3. und der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Der Grundstückskaufvertrag enthält die Bedingungen für die vorgesehene Eigentumsübertragung. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Grundstückskaufverträge enthalten in der Regel folgende Inhalte in vier Abschnitten:

1. Angaben zum Käufer und Verkäufer	Name und Anschrift des Käufers und Verkäufers
2. Aktueller Grundbuchstand	Aktueller Eigentümer gemäß Grundbuch Grundstücksdaten, z.B. Adresse oder Grundstücksgröße Aktuelle Belastungen des Grundstücks, z.B. eine Hypothek und wer für das Abzahlen dieser verantwortlich ist Ggf. Baurechtliche Beschlüsse, die das Grundstück betreffen Auflassungsvormerkung: Der Verkäufer bleibt Grundstückseigentümer, bis der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat. Die Immobilie darf allerdings nicht mehr an andere Interessenten verkauft werden.
3. Details zum Kauf	Kaufpreis Übergabedatum Zahlungsmodalitäten, z.B. bis wann muss der Kaufpreis gezahlt werden? Übernahme der Notarkosten und Kosten für die Grundbuchänderung (i.d.R. zahlt dies der Käufer)
4. Absprachen und Belehrungen	Wie ist mit ggf. vorhandenem Inventar auf dem Grundstück zu verfahren? Ggf. Ausschluss von einer Mängelhaftung des Verkäufers Ggf. Rücktrittsvorbehalte Zwangsvollstreckungsunterwerfung (um eine Zwangsvollstreckung zu ermöglichen, wenn der Käufer nicht zahlungsfähig ist) Notarielle Hinweise und Belehrunge

Ein Grundstückskaufvertrag sollte vor Unterzeichnung sorgfältig geprüft und keinesfalls voreilig unterschrieben werden. Dabei ist es gar nicht so einfach, bei dem hochkomplexen Kaufvertrag den Überblick über alle wichtigen Details zu behalten. 

Wir haben die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten müssen, für Sie in einer Grundstückskaufvertrag-Checkliste zusammengestellt:

• Der Kaufpreis ist im Kaufvertrag richtig erfasst.
• Die Angaben zur Zahlung stimmen.
• Der Übergabezeitpunkt ist richtig erfasst
• Der Vertrag wurde von einem Notar aufgesetzt und beglaubigt.
• Dem Grundstückskaufvertrag ist zu entnehmen, ob das Grundstück bebaut ist.
• Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen.
• Die Haftungsregeln sind korrekt erfasst.

 

Zuletzt, aber vermutlich am wichtigsten: Sie hatten genug Zeit, den Grundstückskaufvertrag in Ruhe zu lesen und auf die Richtigkeit aller Angaben zu prüfen.

 

Ein Grundstückskauf sollte nicht unüberlegt getätigt werden. Neben den Angaben im Kaufvertrag gibt es auch einige Aspekte, die Sie vor dem Termin beim Notar in Erfahrung bringen sollten. Ist der Kaufvertrag erstmal unterschrieben, verpflichten Sie sich damit zum Bezahlen des Kaufpreises für das Grundstück. Mit folgenden Fragen sollten Sie sich auseinandersetzen, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen:

 

• Wie wurde das Grundstück bisher genutzt? Gibt es Altlasten im Boden, die ggf. erst aufwändig entfernt werden müssen, bevor ein neues Haus gebaut werden kann?
• Welche Baulasten sind für die Auffahrts- und Zufahrtswege zum Grundstück bestimmt?
• Gibt es für die Lage des Grundstücks einen Bebauungsplan, an welchen sich Bauherren halten müssen?
• Liegt ein Baugrundgutachten vor oder muss noch eines erstellt werden, um Klarheit über die Beschaffenheit des Bodens zu gewinnen?
• Ist in dem Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen? Gibt es Ansprüche Dritter?
• Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in dem jeweiligen Bundesland?
• Ist das Grundstück ein sogenanntes Pachtland? Wenn ja, übernimmt der Käufer alle Pflichten vom Verkäufer.
• Handelt es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück oder muss ein Abschluss an die Strom- und Wasserversorgung noch eingerichtet werden?

 

Wichtig ist außerdem, die Baufinanzierung bereits zu sichern, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. So können Sie sicherstellen, dass der Kaufvertrag durch Ihre Finanzierung gedeckt wird, nur in den seltensten Fällen kann ein Grundstück aus eigenen Mitteln finanziert werden. Achten Sie jedoch darauf, dass der Kaufvertrag innerhalb der Widerrufsfrist des Darlehensvertrags unterzeichnet wird. Bei Immobiliendarlehensverträgen haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht. In dieser Zeit sollte dann auch der Kaufvertrag unterzeichnet werden. So können Sie im Notfall – z.B. wenn der Verkäufer nicht zum Notartermin erscheint – noch von der Finanzierung zurücktreten.

 

Ein Vorvertrag enthält die wichtigsten Informationen zum Kauf, wie den Kaufpreis oder das Kaufdatum. Er sichert dem Käufer zu, dass der Verkäufer an ihn verkaufen wird, sowie dem Verkäufer, dass der Käufer das Grundstück erwerben wird. Für den Käufer ist ein Vorvertrag besonders dann sinnvoll, wenn die Finanzierung bereits gesichert ist, aber der wirkliche Grundstückskaufvertrag noch nicht unterschrieben ist. Selbst, wenn es sich nur um einen Vorvertrag handelt, muss dieser notariell beurkunden sein, um rechtswirksam zu sein.

Die Notarkosten bei einem Grundstückskauf belaufen sich auf 1 % des Kaufpreises. Die Gebühren für eine Beurkundung sind in der Gebührenordnung für Notare festgelegt und nicht verhandelbar. Hinzu kommen noch die Kosten für die Änderungen im Grundbuch, welche bei 0,5 % des Kaufpreises liegen. In der Regel werden dieser Kaufnebenkosten vom Käufer des Grundstücks getragen.

Grundsätzlich wird zwischen Änderung und Aufhebung unterschieden. Eine Aufhebung kommt in Betracht, wenn der Käufer nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags schwerwiegende Mängel am Grundstück entdeckt, von denen der Verkäufer nachweislich gewusst hat. Darüber hinaus kann es zu einer Aufhebung kommen, wenn der Käufer der Zahlungsaufforderung nicht nachkommt. Einer Änderung im Grundstückskaufvertrag müssen beide Parteien zustimmen und sie muss vom Notar beglaubigt werden. Wer für die Änderung zahlen muss, ist nicht festgeschrieben.