27. April 2022

Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung dient der Bank als Sicherheit bei der Vergabe eines Immobilienkredits. Bei der Grundschuldbestellung stimmt der Eigentümer zu, dass eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Rund um die Baufinanzierung ist die Grundschuldbestellung ein Thema, das häufig Fragen aufwirft. Wofür ist eine Grundschuld gut? Wer nimmt die Grundschuldeintragung vor? Und wer trägt die Kosten einer Grundschuldeintragung? Wir geben Ihnen in diesem Beitrag die Antworten darauf.

Die Grundschuldbestellung – was ist das?

Um die Grundschuldbestellung zu erklären, werfen wir zunächst einen allgemeinen Blick auf den Erwerb einer Immobilie. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, nimmt dafür in den allermeisten Fällen einen Kredit auf. Schließlich reden wir hier über eine meist sehr hohe Geldsumme, die nur die wenigsten komplett aus Eigenkapital bestreiten können. Es wird also Fremdkapital in Form eines Bankkredits benötigt – im Rahmen der Baufinanzierung nennt man diesen Kredit dann verzinstes Darlehen oder Baudarlehen. Dieses Darlehen müssen Sie als Darlehensnehmer über die vereinbarte Laufzeit in Raten wieder an die Bank zurückzahlen.

So weit, so gut. Jetzt kommt die Grundschuld ins Spiel. Die Bank, die Ihnen das Darlehen gewährt, möchte dieses nämlich absichern. Da Baufinanzierungen meistens über einen sehr langen Zeitraum laufen, könnte es schließlich sein, dass Sie irgendwann im Laufe der Jahre die monatliche Rate nicht mehr bedienen können. Für die Bank stellt das ein Risiko dar, das verliehene Geld nicht wiederzubekommen. Die Bank möchte sich also eine Grundschuld auf das Haus oder die Wohnung im Grundbuch eintragen lassen – dieser Vorgang nennt sich Grundschuldbestellung.

Warum möchte sich die Bank eine Grundschuld eintragen lassen?

Wie eben schon gesagt, dient die im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank als Sicherheit. Die Grundschuld ist nämlich nach § 1191 ff. BGB ein Grundpfandrecht oder ein sogenanntes dingliches Recht. Durch dieses Grundpfandrecht werden Grundstück und Immobilie zugunsten des Gläubigers – in diesem Fall also der Bank – belastet. Und zwar in Höhe des Darlehensbetrags. Ist die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, gibt das der Bank das Recht, zur Rückzahlung eines der Grundschuld entsprechenden Geldbetrags zu fordern oder eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?

An einer Grundschuldbestellung, also der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch, sind folgende Parteien beteiligt:

Sie als Kreditnehmer
die kreditgebende Bank
ein Notar

So wird eine Grundschuld eingetragen:

Grundschuldbestellungsformular
Damit Ihre kreditgebende Bank die Baufinanzierung auszahlt, stellt sie Ihnen vorab ein Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung. Hier werden alle relevanten Informationen eingetragen, beispielsweise die Flurnummer, die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck. Das vollständig ausgefüllte Formular zur Grundschuldbestellung senden Sie anschließend an den zuständigen Notar.
Notartermin
Ihr Notar vereinbart mit Ihnen einen Termin zur Unterzeichnung der Urkunde zur Grundschuldbestellung. Meistens wird dieser Beurkundungstermin zusammengelegt mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Auflassungsvormerkung. Im Vorfeld der Unterzeichnung wird Sie Ihr Notar nochmals über die rechtlichen Folgen aufklären, die Sie mit der Grundschuldbestellung eingehen. Vom Verkäufer erhalten Sie eine Belastungsvollmacht, um die Grundschuld eintragen zu können.
Grundschuldbestellung
Ihr Notar reicht die unterzeichnete Urkunde sowie die Belastungsvollmacht beim Grundbuchamt ein. Damit wird die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlasst. Der Notar erhält rund einen Monat danach die Bestätigung des Grundbuchamts über die Eintragung.
In der Grundschuldurkunde werden alle relevanten Daten und Vereinbarungen eingetragen. Die Grundschuld können Sie entweder als Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief oder als Grundschuld ohne Brief eintragen lassen. Eine Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief hat dabei den Vorteil, dass der Grundschuldbrief einfach an einen neuen Gläubiger weitergegeben werden kann, falls die Grundschuld übertragen wird.
Grundschuldbestellungsurkunde
Die Bank erhält vom Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktuellen Grundbuchauszug. Damit ist für die Bank die Grundschuldbestellung bestätigt – sie kann nun das Darlehen an Sie auszahlen.

Wie hoch sind die Kosten einer Grundschuldbestellung?

Die Kosten für die Grundschuldbestellung setzen sich aus den Gebühren des Grundbuchamts und den Kosten des Notars zusammen. Letzterer ist gesetzlich vorgeschrieben, also unumgänglich für Sie. Insgesamt müssen Sie rund 0,4 bis 0,8 Prozent Ihrer einzutragenden Grundschuld einrechnen. Die Kosten der Grundschuldbestellung sind also abhängig von der Höhe der Grundschuld Ihrer Immobilie und zählen zu den Kaufnebenkosten. Sie sind damit komplett vom Käufer alleine zu tragen.

Was passiert, wenn die Schulden beglichen sind?

Ist das Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Eine Löschung muss explizit beauftragt und von einem Notar gegen die Zahlung einer Gebühr vorgenommen werden. Es gibt allerdings ein paar Argumente, die gegen die Löschung der Grundschuld sprechen. Wichtig hier ist, dass die Grundschuld ganz unabhängig vom Eigentum ist, hat eine Bank keine offenen Forderungen Ihnen gegenüber, hat sie auch keinen Anspruch auf die Immobilie. Wenn Sie die Grundschuld beibehalten, sparen Sie, logisch, die Kosten für die Löschung. Zusätzlich kann die Grundschuld erneut als Sicherheit, beispielsweise für einen Modernisierungskredit verwendet werden.

Grundschuldbestellung: Was ist eine Eigentümerschuld?

Eine Eigentümergrundschuld ist eine Grundschuld, die für den Eigentümer selbst im Grundbuch eingetragen ist. Die Eintragung einer Eigentümergrundschuld für eine Immobilie kann der Grundstückseigentümer selbst beantragen, sofern die Kreditsumme bereits getilgt ist. Oftmals wird auch die auf die Bank eingetragene Grundschuld nach Abzahlung des Darlehens automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

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