Das Grundpfandrecht steht oft im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung. Die kreditgebende Bank erhält das Grundpfandrecht als Sicherheit, was die Finanzierung erst möglich macht. Dabei kann das Grundpfandrecht erst dann aufgelöst werden, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Bei einer Grundschuld kann es sich für den Kreditnehmer auch lohnen, die Grundschuld nicht aufzulösen nach der Rückzahlung des Darlehens, sondern sie gegebenenfalls für weitere Kredite als starke Sicherheit zu belassen. Das Grundpfandrecht wird bei Abschluss der Baufinanzierung in das Grundbuch eingetragen. Neben der Grundschuld sind auch die Hypothek und die Rentenschuld den Arten des Grundpfandrechts zuzuordnen.
Was ist ein Grundpfandrecht?
Darlehensgeber verlangen für ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie gewisse Sicherheiten. Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Immobilien, die als Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden. Auf diese Weise sichert der Darlehensgeber seine Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer ab. Er wird das Immobiliarverbraucherdarlehen in der Regel erst nach Eintragung des Grundpfandrechts an den Darlehensnehmer auszahlen. Die wichtigsten Grundpfandrechte sind die Grundschuld und die Hypothek. Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehen nicht nach, so kann die Bank ihre Ansprüche aus der Verwertung des Grundpfandrechtes befriedigen.
Wenn mehrere Darlehensgeber an der Finanzierung der Immobilie beteiligt sind, können mehrere Grundpfandrechte auf einer Immobilie lasten. In diesem Fall spielt die Reihenfolge der Eintragung (Rangfolge) eine wichtige Rolle für den Darlehensgeber. Wer an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist, der wird auch als erster bedient, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.
Verschiedene Arten von Grundpfandrecht
Beim Grundpfandrecht wird zwischen Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld unterschieden. Vor einigen Jahren war die Absicherung der Finanzierung über eine Hypothek üblich. Heute erfolgt die Inanspruchnahme des Grundpfandrechts in der Regel über eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Die beiden Arten unterscheiden sich in verschiedenen Punkten. Eine Hypothek ist eine enge Zweckerklärung, sie ist zweckgebunden und erlischt automatisch mit Abzahlung des Darlehens. Bei der Grundschuld gibt es jedoch weite und enge Zweckerklärungen. Der Unterschied bei der weiten Zweckerklärung liegt darin, dass sie nicht mit einem bestimmten Darlehen verknüpft sind, sondern für alle Schulden des Kunden gegenüber dem Darlehensgeber haften. So kann diese Haftung beispielsweise auch auf einen Autokredit ausgeweitet werden. Bei einer engen Zweckerklärung wird der Sicherungszweck genau definiert. Anders als bei der Hypothek erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sobald das Darlehen zurückgezahlt wurde, kann der Kreditnehmer von der Bank eine Löschungsbewilligung einfordern und die Grundschuld löschen lassen. Dies muss allerdings von einem Notar durchgeführt werden.
| Hypothek | Grundschuld | Rentenschuld |
- Wurde früher häufiger verwendet als heute
- Zweckgebunden, bzw. an die Forderungen aus der Baufinanzierung gebunden
- Erlischt automatisch nach Rückzahlung des Darlehens
- Nicht auf andere Personen übertragbar
| - Heute die gängigste Variante der Sicherheit bei der Baufinanzierung
- Nicht mit einem bestimmten Darlehen verknüpft
- Wird nicht automatisch gelöscht
- Löschung muss notariell vorgenommen werden
- Kann als Sicherheit für weitere Kredite verwendet werden
- Kann auf neue Immobilienbesitzer übertragen werden
| - Unterart der Grundschuld
- Der Schuldner kann in festgelegten Abständen Beträge aus dem Grundstückswert erhalten
- Entweder wird der aufgenommene Betrag zurückgezahlt oder das Eigentum des belasteten Grundstücks geht an die Bank über
- Nur der Eigentümer kann die Rentenschuld ablösen
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Hypothek oder Grundschuld – was ist besser?
Heute wird üblicherweise die Grundschuld und nicht die Hypothek als Sicherheit gewählt, da sie dem Kreditnehmer mehr Flexibilität bietet. Diese äußert sich dann, wenn Sie bei anteilhafter oder vollständiger Tilgung des Darlehens einen neuen Kredit - beispielsweise für eine Modernisierung - aufnehmen wollen. Bei einer Grundschuld ist es, im Gegensatz zur Hypothek, möglich, einen neuen Kredit in Höhe der bereits getilgten Grundschuld aufzunehmen.
Wie unterscheiden sich Eigentümergrundschuld und Fremdgrundschuld?
Die Grundschuld wird zur Fremdgrundschuld, wenn der Eigentümer eine Grundschuld der Bank in das Grundbuch eintragen lässt. Meist ist diese eine Form der Kreditsicherheit. Wird dann die Grundschuld nach Abzahlung des Kredits wieder gelöscht, geht die Fremdgrundschuld wieder in die Eigentümergrundschuld über. Bei der Eigentümergrundschuld haben keine Dritte Pfandrechte auf das Grundstück.
Wie wird das Grundpfandrecht im Grundbuch gelöscht?
Bei einer Hypothek verfällt das Grundpfandrecht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Die eingetragene Grundschuld muss notariell im Grundbuch gelöscht werden. Teilweise kann es sinnvoll sein, die eingetragene Grundschuld auch nach Abzahlung des Kredits beizubehalten. Diese kann dann als Sicherheit für einen neuen Kredit verwendet werden. Die Grundschuld ist dabei unabhängig von der Eigentümerschaft der Immobilie. Diese ist in einer anderen Abteilung im Grundbuch geregelt.
Welche Kosten entstehen durch die Grundschuldbestellung?
Eine Änderung der Grundpfandrechte im Grundbuch muss durch einen Notar erfolgen. Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises an. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie immer pauschal mit 2,00% Notar - UND Grundbuchkosten rechnen. Bei der Löschung der Grundschuld entstehen ebenfalls Kosten für das Grundbuchamt und einen Notar. Die Höhe dieser Kosten liegt bei etwa 0,2 % bis 0,4 % der Grundschuldsumme.
Was sind Grundschuldzinsen und wann werden sie gezahlt?
Grundschuldzinsen sind eine zusätzliche Sicherheit, die neben der Grundschuld von der Bank erhoben wird. Kommt es zu einem Zahlungsausfall beim Kreditnehmer, hat die Bank nicht nur einen Anspruch auf den Erlös aus der Zwangsvollstreckung der Immobilie, sondern auch auf die Zinsen. Die Grundschuldzinsen liegen häufig zwischen 15 und 20 %. Dieser Zinssatz ist so hoch angesetzt, um Versteigerungskosten decken zu können und gegebenenfalls rückständige Zinsen auszugleichen. Die Grundschuldzinsen dienen der Bank als Vorsorge, sie müssen nur dann gezahlt werden, wenn es zu Zahlungsverzug beim Kreditnehmer und dann zu einer Zwangsvollstreckung kommt. Im Idealfall sind sie also lediglich ein hypothetischer Kostenfaktor für den Darlehensnehmer.
Fazit: Grundpfandrecht
Selbst, wenn es verschiedene Möglichkeiten gibt, bei einem Hauskauf oder -bau vom Grundpfandrecht Gebrauch zu machen, ist heute die Grundschuld bei weitem die gängigste Variante. Sie bietet die Vorteile, dass sie auf andere Personen übertragbar ist und nicht an ein Darlehen gebunden ist. Für viele Immobilienbesitzer bietet es sich an, die eingetragene Grundschuld nach Rückzahlung des Kredits nicht zu löschen, um sie später beispielsweise als Sicherheit für einen Modernisierungskredit nutzen zu können.
