9. Februar 2023

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen. Darin sind auch ältere und bereits gelöschte Eintragungen ersichtlich. Der Grundbuchauszug wird vor dem Kauf einer Immobilie benötigt, z.B. für die Beleihungsprüfung der Kreditinstitute. Das Grundbuch fungiert dabei als zentrale Stelle für alle wichtigen Informationen bezüglich des Grundstücks.

Jeder Eigentümer kann gegen Zahlung einer Gebühr einen Grundbuchauszug seiner Immobilien verlangen. Andere Personen müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen können, um den Auszug zu erhalten. Die Grundbuchämter stellen beglaubigte und unbeglaubigte Abschriften aus. In vielen Bundesländern sind die Grundbücher bereits digitalisiert. Notare und andere als berechtigt angemeldete Personen können es online einsehen und ausdrucken.

Was steht in einem Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist in fünf Bereiche unterteilt, wovon die letzten drei sensible Daten zum Grundstück enthalten. Um eine Eigentümerschaft bestätigen zu können, ist das erste Blatt des Grundbuchs in der Regel ausreichend. Neben den Informationen zum Eigentümer eines Grundstücks stehen im Grundbuch allerdings noch weitere Angaben:

Hypotheken
Grundschulden
Nießbrauchrecht
Wohnrecht
Vorkaufsrecht

Das Grundbuch ist ein amtlich öffentliches Verzeichnis, wozu es keine Alternative gibt.

Grundbuch-Aufbau kurz erklärt

Der Grundbuch-Aufbau und somit auch der entsprechende Grundbuchauszug ist für jedes Grundstück in fünf Bestandteile untergliedert:

Aufschrift
Bestandsverzeichnis
Abteilungen I bis III

Im Folgenden erklären wir den Grundbuch-Aufbau mit seinen einzelnen Bestandteilen genauer:

1. Aufschrift 
Sie gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Bandes und Blattes. Dieses Deckblatt ermöglicht die schnelle Identifizierung eines Grundstücks. 

2. Bestandsverzeichnis 
Hier sind die Einzelheiten des Grundstücks aufgeführt, zum Beispiel die Größe, die genaue Lage mit Straße und Hausnummer sowie die Nutzung. Auch die Angaben des Katasteramts sind inklusive der Gemarkung enthalten. 

3. Abteilung I 
In der Abteilung I des Grundbuchauszugs wird der Eigentümer mit Geburtsdatum und Adresse aufgeführt. Handelt es sich um mehrere Personen, eine GbR oder eine Erbengemeinschaft, erfolgt die Eintragung derer Anteile und des Gemeinschaftsverhältnisses. Außerdem wird die Art des Eigentumserwerbs eingetragen, also zum Beispiel Kauf oder Erbschaft. 

4. Abteilung II 
Die Abteilung II im Grundbuchauszug beinhaltet Belastungen wie Wohnungsrechte, Erbbaurechte und Wegerechte anderer Personen über das Grundstück. Außerdem werden hier eventuelle Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers eingetragen, beispielsweise ein laufendes Insolvenzverfahren. 

5. Abteilung III 
In dieser Abteilung des Grundbuchauszugs befinden sich alle Informationen zu Grundschulden oder Hypotheken. Kreditgeber, Versicherungen und Banken legen viel Wert auf diese Informationen, da sie das Recht von Gläubigern auf Zahlung einer bestimmten Summe aus dem Grundstück festlegen. Zahlt der Grundstückseigentümer nicht freiwillig, erfolgt notfalls eine Zwangsvollstreckung. Diese Informationen benötigen Sie ebenfalls für eine Finanzierung.

Für jedes Grundstück wird neben dem Grundbuchblatt auch eine Grundakte geführt. Sie enthält alle Urkunden und gerichtlichen Protokolle, die zu den Eintragungen geführt haben.

Wie wird ein Grundbuchauszug angefordert?

Insgesamt gibt es drei Möglichkeiten, einen Grundbuchauszug anzufordern. Nachdem der Antrag beim Grundbuchamt gestellt wurde, dauert es etwa 14 Tage, bis der Auszug per Post zugestellt wird.

Amtsgericht bzw. Grundbuchamt	Grundbuchauszug online anfordern	Anforderung über einen Notar
In den meisten Bundesländern, mit Ausnahme von Baden-Württemberg, wird ein Grundbuchauszug von einem zuständigen Amtsgericht ausgehändigt. In Baden-Württemberg werden die Grundbücher von der zuständigen Gemeinde verwaltet. Der Auszug kann in allen anderen Bundesländern beim Grundbuchamt schriftlich angefragt werden. Alternativ kann der Auszug auch persönlich beim Amt beantragt werden, wenn dort der Personalausweis vorgezeigt wird	Gegen eine zusätzliche Gebühr kann der Antrag über einen externen Dienstleister gestellt werden. Dieser fragt die notwendigen Daten ab, übermittelt diese an das Grundbuchamt und fordert den Auszug für Sie an. Die Servicegebühren belaufen sich in der Regel auf etwa 25 €	Notare können Grundbuchauszüge elektronisch anfordern. Gerade, wenn Sie ohnehin mit einem Notar zusammenarbeiten, kann das Beauftragen des Notars praktisch sein. Bei dieser Antragstellung liegt der Vorteil darin, dass die Bearbeitungszeit dank des elektronischen Formats nur wenige Minuten anstelle der sonst üblichen 14 Tage beträgt.

Wie viel kostet ein Grundbuchauszug?

Die Kosten für einen Grundbuchauszug fallen unterschiedlich hoch aus - je nachdem, ob der Auszug beglaubigt sein muss oder nicht. Ein Grundbuchauszug in einfacher Ausführung kostet 10 € und ein beglaubigter Auszug kostet 20 €. Wird der Antrag direkt über den Notar gestellt, kostet die beglaubigte Ausführung lediglich 15 €. Teurer ist die Antragstellung dann, wenn externe Dienstleister beauftragt werden. Hier kostet die einfache Version bereits ca. 35 € und der beglaubigte Grundbuchauszug etwa 50 €.

Wer darf Einsicht in das Grundbuch erhalten?

Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, muss ein “berechtigtes Interesse” nachgewiesen werden. Auch, wenn hier im Einzelfall vom zuständigen Amt entschieden wird, wann dieses konkret vorliegt, gibt es einige Standard-Szenarien, in welchen die Einsicht in das Grundbuch gewährt wird. Ist jemand Grundeigentümer oder ein im Grundbuch eingetragener Rechteinhaber, hat dieser ohnehin ein “uneingeschränktes berechtigtes Interesse”. Zusätzlich können sich Notare, Behörden und Gerichte auf ihre Pflicht zur Amtshilfe berufen und erhalten damit ebenfalls das uneingeschränkt berechtigte Interesse.

In diesen Situationen besteht ein berechtigtes Interesse:

Der Grundstückseigentümer möchte eine Baufinanzierung abschließen, die über eine Grundschuld abgesichert wird.
Eine Person besitzt eine Vollmacht vom Eigentümer.
Ein Gläubiger mit Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigentümer möchte eine Zwangsversteigerung ermöglichen.
Der Mieter einer Immobilie möchte erfahren, ob der Vermieter wirklich rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist.
Ein Erbe möchte sich Informationen über die geerbte Immobilie einholen.
Ein Kaufinteressent möchte sich Informationen über die Immobilie einholen. Hier wird ggf. ein Kaufvertragsentwurf vorausgesetzt.

Schlussendlich trifft das zuständige Grundbuchamt die Entscheidung, ob das berechtigte Interesse vorliegt und es kann je nach Anlass bestimmte Nachweise einfordern.

Wann wird ein beglaubigter Auszug aus dem Grundbuch benötigt?

Ob ein beglaubigter Grundbuchauszug notwendig ist oder eine einfache Ausführung ausreicht, hängt davon ab, aus welchem Grund der Auszug benötigt wird. Banken benötigen in der Regel eine beglaubigte Ausführung. Möchten Sie sich lediglich aus privatem Interesse über die Immobilie informieren, reicht in der Regel der einfache, günstigere Grundbuchauszug ohne Beglaubigung aus.

Gibt es den Auszug auch online?

Mittlerweile gibt es in allen Bundesländern die Möglichkeit, über die Landesportale auf das elektronische Grundbuch zuzugreifen. Allerdings lohnt sich dies finanziell nur dann, wenn Sie regelmäßig einen Grundbuchauszug benötigen, da eine einmalige Anmeldegebühr von 50 € erhoben wird. Pro angefordertem Grundbuchblatt werden dann noch zusätzlich 8 € berechnet.

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