Gebäudeenergiegesetz

Ursprünglich umfasste die Energieeinsparverordnung Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden. Seit November 2020 löst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) diese ab. Was Bauherren bei Neubauten und Sanierungen ihrer Bestandsbauten berücksichtigen müssen, erfahren Sie im Folgenden. 

Update: Änderungen im Gebäudeenergiegesetz ab 2024

• Neu eingebaute Heizungen müssen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden
• Zusätzlich zur Grundförderung gibt es Boni für effiziente Gebäude (maximal 20 Prozent Bonus, zusätzlich zur Grundförderung)
• Erdgas- oder Ölheizungen müssen nur dann ausgetauscht werden, wenn sie irreparabel kaputt sind

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, regelt energetische Anforderungen für beheizte und klimatisierte Gebäude. Somit enthält es Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik sowie zum Hitzeschutz von Gebäuden und dem Wärmedämmstandard. Dabei werden Vorschriften von ursprünglichen Verordnungen gebündelt, um einen einheitlichen Rahmen schaffen zu können. 

Insgesamt vereint das Gebäudeenergiegesetz folgende Regelwerke:

• Die Energieeinsparverordnung (EnEV)
• Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
• Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Die Mindestanforderungen an Neubauten haben sich im Wesentlichen nicht großartig geändert. Damit der Energiehaushalt eines Gebäudes ermittelt werden kann, werden neben Raumheizung und Raumkühlung noch folgende Aspekte im Gebäudeenergiegesetz berücksichtigt:

• Die Warmwassererzeugung
• Der Betrieb von Lüftungsanlagen
• Der Strom von diesen Geräten (Regler, Heizkessel, Heizungspumpen)

Auch sind Vorgaben zum Luftaustausch und bezüglich der Minimierung von Wärmebrücken im Gebäudeenergiegesetz festgehalten. Wärmebrücken beziehen sich dabei auf weniger gut gedämmte Gebäudeecken. Ebenso wird die vorhandene Klimatechnik im GEG thematisiert. Speziell auf die Klimatechnik ausgerichtete Anforderungen und Hitzeschutzmaßnahmen für den Sommer sorgen für eine Begrenzung des Bedarfs an Heizenergie und parallel für ein angenehmes Arbeits- und Wohnumfeld. 

Das Einhalten der Regelungen im Gebäudeenergiesesetz muss unbedingt beachtet werden. Denn Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz können als Ordnungswidrigkeit geahndet und dementsprechend mit einem Bußgeld belegt werden. 

Als Ordnungswidrigkeiten gelten beispielsweise:

• Anforderungen an energetische Eigenschaften im Neubau oder bei einer Sanierung wurden nicht eingehalten. 
• Energieausweise wurden nicht vorgelegt.
• Klimaanlagen wurden nicht überprüft. 
• Der Altbau wurde nicht entsprechend des Gebäudeenergiegesetzes modernisiert. 

Das Gebäudeenergiegesetz soll dafür sorgen, Auswirkungen des Energiebedarfs von Neubauten zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung auf unsere Umwelt einzugrenzen. Es empfiehlt sich möglichst nach hohen Effizienzstandards zu bauen, damit die Immobilie nicht kurz nach der Fertigstellung bereits bautechnisch überholt ist. 

Mehrkosten für einen energetisch hochwertigen Neubau sind oftmals nicht allzu hoch und lohnen sich insbesondere in Bezug auf steigende Energiepreise. Produzieren Sie Ihren Strom selbst, beispielsweise mittels Photovoltaikanlage, können Sie sich diese Energie großzügig anrechnen lassen.

Für Bestandsgebäude bestehen einige Austausch- und Nachrüstverpflichtungen. Kaufen oder erben Sie ein Haus, entstehen nun für Sie als neuer Besitzer unter Umständen bestimmte Sanierungs- und Nachrüst-Pflichten. Falls man diesen nicht innerhalb von zwei Jahren nachkommt, entsteht eine Strafe von 50.000 Euro. Die Ausnahme dabei sind Besitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern, welche seit Februar 2002 selbst in der Immobilie wohnen. Enthaltene „bedingte Anforderungen“ im Gebäudeenergiegesetz müssen dagegen nur beachtet werden, wenn Sie das Gebäude ohnehin modernisieren möchten. 

Diese Austausch- und Nachrüstverpflichtungen gelten für nahezu alle Mehrfamilienhäuser:

• Öl- und Gas-Heizkessel, welche älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Ausgeschlossen sind Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel
• In unbeheizten Räumen müssen neue Heizungs- und Warmwasserrohe gedämmt werden. 
• Können oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen keinen Mindestwärmeschutz aufweisen, so müssen diese nachträglich gedämmt werden. 

Tipp: Von staatlicher Seite existiert eine finanzielle Förderung für den Austausch alter Heizungen. Warten Sie jedoch nicht mit dem Förderprogramm, bis der Austausch zur gesetzlichen Pflicht wird, denn dann entfallen die Fördermittel.

Diese weiteren Verordnungen im GEG sind zu beachten: 

1. Der Energieausweis
   Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, dann benötigen Sie einen Energieausweis. Sollen beheizte oder gekühlte Gebäude neu verkauft oder vermietet werden, ist dieser zwingend erforderlich. Potenzielle Mieter oder Käufer erhalten so einen Überblick der energetischen Qualität. Dadurch kann der Wohnkomfort der neuen Immobilie besser eingeschätzt werden. Zudem hilft der Energieausweis dabei, künftige Energiekosten besser abzuschätzen. Spätestens bei dem Besichtigungstermin muss der Energieausweis dem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden. Neu ausgestellte Energieausweise stufen Wohngebäude zusätzlich in Effizienzklassen ein, welche denen von Elektrogeräten ähneln. 
    
2. Beratungsangebote zum Energieausweis
   Möchten Sie eine Immobilie sanieren und dementsprechend auch energetisch neu bewerten, dann müssen Sie dazu die Beratungsangebote zum Energieausweis recherchieren und prüfen. Lässt sich ein Angebot finden, so muss auch ein Beratungsgespräch wahrgenommen werden. Diese Pflicht, eine kostenfreie Energieberatung wahrzunehmen ist eine neue wichtige Änderung im Gebäudeenergiegesetz.
    
3. Bestätigter Wärmeschutz
   Bei Sanierungen an Bestandsgebäuden muss von einem Sachverständigen der Wärmeschutz bestätigt werden. Wenn Sie eine Bestätigung von dem jeweiligen Fachunternehmen erhalten, müssen Sie diese als Gebäudeeigentümer mindestens zehn Jahre aufbewahren. Zudem muss die Bescheinigung auf Verlangen der zuständigen Behörde vorgelegt werden. 
    
4. Fernwärme
   Eine Kommune kann dazu verpflichten, Fernwärme zur Beheizung von Gebäuden zu nutzen, wenn ein Fernwärmenetz besteht. Im Vorfeld können Sie mit der Kommune klären, ob diese von dem Recht Gebrauch macht. 
    
5. Öl- und Kohleheizungen
   Das Gebäudeenergiegesetz hält ebenso fest, dass ab dem Jahr 2026 weder Öl- noch Kohleheizungen einfach überall eingebaut werden dürfen. Lediglich in bestimmten Gebäuden, wie beispielsweise jene mit Neubaustandard, sind diese laut Gebäudeenergiegesetz erlaubt.
    
6. Klima- und Lüftungsanlagen
   Von Fachpersonal müssen Klima- und auch Lüftungsanlagen in regelmäßigen Abständen geprüft werden. Nur fachkundiges Personal darf diese Inspektionen ausführen. Den Eigentümern wird eine Bescheinigung übergeben, welche die Ergebnisse der Überprüfung enthält. Auf Verlangen muss diese den zuständigen Behörden vorgelegt werden. 
    
7. Kontrollen durch den Schornsteinfeger
   Es sind regelmäßige Kontrollen durch Schornsteinfeger vorgeschrieben. Diese überprüfen, ob Rohrleitungen gedämmt oder alte Heizkessel ausgetauscht werden müssen. Auch kontrollieren sie, ob Heizungstechnische Anlagen dem Gebäudeenergiegesetz entsprechen. 

Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist es, zum einen den Primärenergiebedarf von Immobilien möglichst gering zu halten und zum anderen, die eingesetzte Energie in Immobilien effizient zu nutzen. So soll die aufgewandte Primärenergie effizient in Nutzenergie, beispielsweise zum Beheizen eines Raumes, umgewandelt und verwendet werden können.