Beleihungswert

Der Beleihungswert einer Immobilie ist eine wichtige Größe einer Baufinanzierung. Er gibt an, wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Verkaufspreis der Immobilie sein darf. Die Beleihungsgrenze ist die maximale Darlehenshöhe für Ihre Finanzierung. Doch wie wird der Beleihungswert berechnet?

Was ist der Beleihungswert einer Immobilie? 
Banken benötigen Sicherheiten, bevor Sie einen Kredit auszahlen. Bei der Baufinanzierung wollen die Kreditinstitute deshalb sicherstellen, dass das Darlehen auch im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Kreditnehmers zurückgezahlt werden kann – durch den Erlös aus einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung. 

Zur finanziellen Absicherung ermitteln sie im Rahmen der sogenannten Beleihungsprüfung den Beleihungswert einer Immobilie. Er stellt den Wert dar, der nach Schätzung des Kreditinstitutes jederzeit bei einem Weiterverkauf der Immobilie erzielt werden kann. Dieser Wert muss für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung Bestand haben. Der Beleihungswert sorgt also dafür, dass die Bank nicht auf den Kosten für Ihre Finanzierung sitzen bleibt, wenn Sie nicht mehr zahlungsfähig sein sollten.

Welchen Einfluss hat der Beleihungswert auf die Höhe des Darlehens?
Ein Hauskauf wird nur in den seltensten Fällen zu 100 % finanziert oder sogar mit 110 % inklusive Nebenkosten vollfinanziert. In der Regel wird ein gewisser Eigenkapitalanteil vorausgesetzt, sodass 80 % des Beleihungswertes als oberste Grenze für den Kredit festgelegt werden. Die offenen 20 % sowie die hinzukommenden Baunebenkosten wie Maklergebühren oder die Grunderwerbssteuer sind über das Eigenkapital zu finanzieren.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist ebenfalls möglich, geht aber mit höheren Finanzierungskosten einher.

Wie wird der Beleihungswert berechnet?
Der Beleihungswert ist niedriger als der aktuelle Verkehrswert der Immobilie – er entspricht also nicht der Kaufsumme oder den Baukosten. Grund dafür ist der Sicherheitsabschlag, den Banken bei der Beleihungswert-Berechnung abziehen. Der Beleihungswert kann mit einer einfachen Formel berechnet werden:

Beleihungswert = Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags

Die Höhe des Sicherheitsabschlags ist bei jeder Bank anders, liegt aber meistens bei ca. 10 % bis maximal 20 % des Verkehrswertes.

Beispiel: Der Verkehrswert einer Immobilie liegt bei 306.000 €. Damit die kreditgebende Bank den Beleihungswert berechnen kann, erhebt sie einen Sicherheitsabschlag von 10 %, was 30.600 € ausmacht. Die Rechnung lautet also:

306.000 € – 30.600 € = Beleihungswert von 275.400 €

Baufinanzierung und Beleihungswert – wie hängt das zusammen?
Hier kommt die Beleihungsgrenze ins Spiel. Die Beleihungsgrenze ist die maximale Summe, über die die Bank ein Immobiliendarlehen gewährt. Zur Ermittlung der Beleihungsgrenze zieht die Bank bei der Baufinanzierung vom Beleihungswert einen Risikoabschlag ab. Über die Höhe dieses Abschlags kann jede Bank selbst entscheiden. Der Abschlag soll Risiken der Wertminderung abfedern. 

Beleihungsgrenze = Beleihungswert - Risikoabschlag

Der Risikoabschlag liegt meist zwischen 40 und 80 %. Folgende Beleihungsgrenzen sind üblich:

• bei Lebensversicherungen: 40 bis 60 % 
• bei Hypothekenbanken: 60 bis 65 %
• bei Sparkassen, Volksbanken, Raiffeisenbanken und Geschäftsbanken: 80 %

Die maximale Höhe des Darlehens ergibt sich also aus der Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag.
 
Verfahren zur Bestimmung des Beleihungswertes
Damit der Beleihungswert mit einer der oben stehenden Formeln berechnet werden kann, muss zunächst der Verkehrswert ermittelt werden. Hierzu gibt es verschiedene Verfahren, die von den Banken verwendet werden.

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren 
• Ertragswertverfahren

Beleihungswert bestimmen: Vergleichswertverfahren 
Dieses Verfahren gilt als die präziseste Methode und bildet das tatsächliche Marktgeschehen am realistischsten ab. Hier unterscheidet man zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren.  

Direktes Vergleichswertverfahren 
Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt über den Vergleich der Immobilie mit einer ähnlichen in der Nachbarschaft, welche ebenfalls erst kürzlich verkauft wurde. Folgende Faktoren werden bei der Berechnung berücksichtigt:

• Erschließung
• Größe
• Lage 
• Art der Nutzung
• Bodenbeschaffenheit 
• Gestaltung und Ausrichtung des Grundstücks 

Bei der Beurteilung eines Hauses oder einer Wohnung durch einen Gutachter sind folgende Faktoren wichtig: 

• Größe
• Art des Gebäudes 
• Baulicher Zustand 
• Restnutzungsdauer
• Anzahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann 
• Gestaltung der Immobilie 
• Zustand und Qualität der Ausstattung 
• Energetischer Zustand der zu bewertenden Immobilie 
   

Formel zur Wertermittlung: 
Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts x Fläche des zu bewertenden Objekts = Verkehrswert

Indirektes Vergleichswertverfahren 
Beim indirekten Vergleichswertverfahren schaut man sich Immobilien-Kaufpreise aus der Vergangenheit an. Hier findet eine Klassifizierung der Kaufpreise anhand von Kriterien wie z. B. Baujahr, Lage und Art der Immobilie statt. Die Durchschnittspreise aller Segmente fließen dann unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.  

Formel zur Wertermittlung: 
Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert

Beleihungswert bestimmen: Sachwertverfahren 
Ist ein Vergleichswertverfahren nicht möglich, beispielsweise wenn nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen, kann der Wert auch über das Sachwertverfahren ermittelt werden. Hier werden die Kosten ermittelt, die entstehen würden, wenn man das Haus neu errichtet – und zwar genauso wie das bestehende Haus. Der Gesamtwert wird also rein materiell bestimmt, unter anderem anhand der momentanen Baustoffpreise. Aktuelle Nachfrage und Lage spielen kaum eine Rolle. Zur Berechnung werden herangezogen: 

• Bodenwert 
• Gebäudewert 
• baulicher Wert der zugehörigen Außenanlagen  
   

Beleihungswert bestimmen: Ertragswertverfahren
Hier berechnet sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen. So kann man Rückschlüsse auf zukünftige Erträge ziehen. Das Ertragswertverfahren eignet sich also nur für Immobilien, die zur Kapitalanlage und somit zur Vermietung gedacht sind. 

Wer zahlt für die Erstellung eines Wertgutachtens?
Bei der Erstellung eines Finanzierungsangebots wird zur Ermittlung des Beleihungswertes häufig ein Wertgutachten in Auftrag gegeben. Die Banken versuchen häufig, die Kosten dafür auf den Käufer abzuwälzen. Dies ist allerdings unzulässig, da die Ermittlung im Interesse der Bank liegt und dementsprechend auch von dieser bezahlt werden muss.

Beleihungswert: Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf steht in Verbindung mit dem Beleihungswert und gibt in Prozent an, wie das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert ist. Dieser Prozentsatz dient der Bank zur Bestimmung der weiteren Finanzierungskonditionen, wie der Höhe der Zinsen. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher fällt auch der Zinssatz aus. Denn: Ein hoher Beleihungsauslauf ist ein Hinweis auf einen geringen Eigenkapitalanteil, wodurch die Bank höhere Finanzierungskosten zur Absicherung berechnet.

Gute Kreditkonditionen erhalten Sie bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 %, da Sie damit über ausreichend Eigenkapital verfügen. Liegt der Beleihungsauslauf über 60 %, wird die Finanzierung stufenweise teurer.

Formel zur Berechnung:

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ohne Eigenkapital x 100 / Beleihungswert

Beispielrechnung:
Verkehrswert: 300.000 €
Beleihungswert: 240.000 € (80 % vom Verkehrswert)
Eigenkapital: 140.000 €
Darlehen: 160.000 €

Aus der Beispielrechnung ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 66,66 %.