Baunebenkosten

Eine Baufinanzierung lässt sich erst dann erarbeiten, wenn die komplette Kostenaufstellung feststeht. Deshalb sollten anstehende Kosten im Vorfeld so genau wie möglich erfasst werden. Beim Bau eines Hauses fallen nicht nur die Kosten für das Grundstück, das Gebäude und die Garage an. Auch eine Reihe von anderen Kosten, die bei der Finanzierungsplanung des Bauvorhabens zu berücksichtigen sind, müssen mit eingerechnet werden - die Baunebenkosten. 

 

Das Wichtigste in Kürze: 

• Baunebenkosten fallen zusätzlich zu dem eigentlichen Immobilienpreis an
• Dazu zählen z.B. die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Erschließungskosten
• Berücksichtigen Sie bei Ihrer Kostenkalkulation Baunebenkosten mit 15-20 Prozent

Baunebenkosten machen einen großen Teil von den Gesamtausgaben eines Bauprojekts aus. Durchschnittlich machen die Baunebenkosten etwa 15 % der Gesamtkosten aus. Sie stellen somit eine nicht zu unterschätzende Größe bei der Planung der Baufinanzierung dar. Baunebenkosten vereinen somit sämtliche Kostenpunkte, welche neben dem Kaufpreis einer Immobilie und einem Grundstück aufkommen.

Zu den hauptsächlichen Baunebenkosten zählen:

• die Außenanlagen (Gartenanlage, Wege, Grundstücksmauer usw.)
• die Erschließung des Grundstücks
• der Anschluss des Hauses an die Versorgungsleitungen (Gas, Wasser, Strom, Telefon usw.)
• der Architekt sowie Ingenieur- und Statikerleistungen
• Baustrom und Bauwasser
• Gebühren für Behörden und Genehmigungen
• Versicherungen (z.B. Bauherrenhaftpflicht- und Feuerversicherung)

Die Nebenkosten eines Hausbaus müssen vom Bauherrn getragen werden. Sie können in unterschiedlichen Bauphasen entstehen und müssen dabei stets separat zu dem Baupreis addiert werden. Einige Baunebenkosten können erst dann beziffert werden, wenn das Grundstück bereits gekauft wurde. Egal, ob es um die Vermessung des Grundstücks oder den Innenausbau geht –  Baunebenkosten treten in allen Phasen Ihres Hausbaus auf. 

 

Diese möglichen Baunebenkosten verteilen sich auf die jeweiligen Bauphasen:

Bauphase	Anfallende Nebenkosten
Der Grundstückskauf	Gebühren für den Kaufvertrag beim Notar Grundbucheintrag und Grundschuldbestellung Grunderwerbssteuer Die Maklerprovision
Die Bauvorbereitung	Baugenehmigung und Bauvertragsprüfung Kosten für den Prüfstatiker Grundstücksfreimachung und Vermessung Bodengutachten Abriss- und Baumfällarbeiten Errichten von Baustraßen Anschluss von Baustrom und -wasser Anstehende Erdarbeiten wie der Aushub Erschließungskosten
Die Bauphase	Baugutachten und Baubegleitung Bauzeitzinsen Versicherungskosten wie die Bauherrenhaftpflicht
Ende der Fertigstellung	Kosten für den Innenausbau Kosten für das Anlegen von Außenanlagen

Damit Sie in jeder Phase Ihres Bauvorhabens gut vorbereitet sind, erfahren Sie im Folgenden das Wichtigste bezüglich der Baukosten für jede Bauetappe.
 

Vor Ihrem Hausbau müssen Sie unter anderem mit Kosten für den Makler rechnen. Die Maklergebühren können je nach Region unterschiedlich ausfallen. In der Regel betragen die Gebühren 4-7 Prozent. Auch mit gesetzlich festgelegten Notarkosten müssen Sie rechnen. Der Notar erhält beim Kaufvertrag und zudem beim Eintrag einer Grundschuld eine Gebühr.

Da jede Gemeinde Grundgebühren für den Eintrag der Besitzverhältnisse in das Grundbuch erhebt, müssen auch die Kosten für den Grundbucheintrag mit einberechnet werden. Die Grunderwerbsteuer wird für den Kauf oder Bau eines Objektes für das Grundstück fällig. Je nach Bundesland beträgt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises.

Nebenkosten, welche während der Phase der Bauvorbereitung anfallen, beziehen sich auf für den Baustart notwendige Vorarbeiten. Wenn ein Haus neu erbaut wird, muss der Bauherr einen Bauantrag stellen und eine Baugenehmigung einholen. Ohne diese drohen hohe Strafzahlungen und zudem ein Zwangsabriss. 

Zusätzlich fallen Kosten für die Erschließung des Grundstücks an:

• Frischwasserzufuhr
• Kanalisation
• Strom- und Gasnetz

Außerdem müssen Sie in Ihrer Kostenkalkulation Aushubarbeiten für gefährliche Giftstoffe, Erdschiebearbeiten, Abrissarbeiten, Fällarbeiten und Fällgenehmigungen, Vermessungsarbeiten und Arbeiten eines Prüfstatikers beachten. 

In der Bauphase fallen hauptsächlich folgende zwei Kosten an: 

• Die Bauzeitzinsen
  Diese Zinsen fallen für den schon in Anspruch genommenen Teil Ihres Darlehens an.
• Das Baugutachten und die Baubegleitung
  Wird ein Bauvorhaben von einem Bausachverständigen begleitet, so wird deren Arbeit nach Stunden abgerechnet und entlohnt.

 

Ist das Haus fertiggestellt, können dennoch weitere Kosten anfallen. Die Höhe dieser Nebenkosten orientiert sich dabei individuell an Ihren Wünschen. Je nach Extras können Hausbesitzer viel Eigenleistung investieren, wenn z.B. die Expertise zum Gartenbau besteht.

 

Die Baunebenkosten nach dem Hausbau betreffen hauptsächlich:

• Den Bau von Außenanlagen
  Hierunter fallen beispielsweise Kosten für eine möglicherweise gewünschte Terrasse, einen Teich oder einen Zaun. 
• Den Innenausbau
  Wenn eine Immobilie schlüsselfertig übergeben wird, können auch noch Arbeiten für den Innenausbau anstehen. Diese zählen dann zu den Nebenkosten. 

 

Um die einzelnen Posten für die Baunebenkosten etwas mehr zu visualisieren, möchten wir Ihnen hier eine Beispielrechnung aufzeigen.

Angenommen, eine Immobilie hat einen Kaufpreis in Höhe von 300.000 €, dann ergeben sich im Verhältnis zum Kaufpreis folgende Baunebenkosten.

Kostenpunkt	Preis
Maklergebühren (3 %)	9.000 €
Notarkosten (1 %)	3.000 €
Eintragung der Grundschuld (bei einer Beleihung von 240.000 €)	960 €
Grundbucheintragung	ca. 500 €
Grunderwerbsteuer (5 %)	15.000 €
Baugrundgutachten	ca. 500 €
Vermessungsarbeiten	ca. 2.000 €
Baumfällungen	ca. 1.500 €
Einholen der Baugenehmigung	ca. 500 €
Wasser- und Stromanschluss für die Baustelle	ca. 500 €
Erschließungskosten (Wasser, Strom, Telefon/ Internet)	ca. 3.000 €
Prüfstatiker	ca. 1.000 €
Versicherungen	ca. 250 €
Gesamtkosten	37.710 €

Zu den Baunebenkosten zählen auch die Versicherungskosten, die auf Bauherren zukommen. Bei einigen Versicherern und ebenso bei den Baufinanzierungsexperten von Hüttig & Rompf können die wichtigsten Hausbauversicherungen als gebündeltes Paket erworben werden. Diese sind oft kostengünstiger als einzelne Abschlüsse. Achten Sie jedoch auf Ihren bereits bestehenden Versicherungsschutz und darauf, verschiedene Versicherungstarife vorab miteinander zu vergleichen. Detaillierte Informationen finden Sie auch in unserem Experteninterview. 

Auf diese drei Versicherungen können Bauherren nicht verzichten:

1. Die Bauleistungsversicherung
   Diese Versicherung schützt Sie bei unvorhersehbaren Schäden, wie Vandalismus, inmitten Ihrer Bauphase. Auch wenn Material- oder Konstruktionsfehler des Gebäudes Schäden verursachen, unterstützt sie die Bauleistungsversicherung. Schäden durch Feuer werden hierbei allerdings ausgeschlossen. 
    
2. Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung
   Da in der Regel verschiedene Gewerke an einem Hausbau mitwirken, können auch unterschiedliche Schäden entstehen. Diese Versicherung deckt exakt diese Schäden ab, die durch Personen entstehen, welche am Hausbau beteiligt sind. 
    
3. Eine Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung
   Hierbei werden sämtliche Schäden von der Versicherung übernommen, welche durch Brände entstehen. Sie stellt somit die perfekte Ergänzung zur Bauleistungsversicherung dar.

Für einen Hausbau wird eine umfassende und sichere Finanzierungsstrategie benötigt. Viel Eigenkapital sorgt für eine hohe Bonität und verbessert Ihre Handlungsspielräume. Bei der eigentlichen Baufinanzierung entstehen jedoch ungeachtet dessen Kosten, welche Sie im Blick behalten sollten. 

Diese Nebenkosten kommen bei einer Baufinanzierung auf Sie zu:

• Kosten für eine professionelle Beratung
• Bereitstellungskosten für das Darlehen
• Kosten für Sondertilgungen und Vorfälligkeitsentschädigungen

Bei Ihrer Baufinanzierung können Sie sowohl auf günstige Konditionen achten, als auch auf Flexibilität. Dabei können Sie dann die Option einer Nachfinanzierung prüfen, falls unerwartet hohe Kosten anfallen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Baunebenkosten möglichst gering zu halten, da diese sich auf unterschiedliche Positionen verteilen. 

So können Sie die Höhe der Baukosten effektiv gering halten: 

• Leistungen wie das Anlegen Ihres Gartens können selbst übernommen werden
• Auch bei den Notarkosten für den Grundbucheintrag können diverse Arbeitsschritte selbst übernommen werden

Es gilt: Je mehr Sie in Eigenleistung treten, desto weniger Baunebenkosten fallen an. Es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass wichtige Arbeiten wie der Anschluss an das Strom- oder Wassernetz von Spezialisten übernommen werden.