Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung wird von einer Bauaufsichtsbehörde erteilt und erlaubt die Errichtung, Änderung oder Beseitigung einer baulichen Anlage. Sie möchten ein Haus bauen und stehen nun vor der Frage, inwiefern Sie eine Baugenehmigung für Ihr Vorhaben benötigen und wie der entsprechende Antrag zu stellen ist? Hier erfahren Sie alles, was Sie rund um das Thema Baugenehmigung wissen müssen.

Was ist eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung erlaubt die Umsetzung eines Bauvorhabens. Die Voraussetzung für das Erteilen der Baugenehmigung ist, dass die zuständige Baubehörde gemäß § 72 Musterbauordnung keine Hindernisse gegenüber dem Bauvorhaben sieht. Die Genehmigung ist zeitlich befristet auf in der Regel ein bis vier Jahre, kann aber per Antrag verlängert werden. Darüber hinaus kann sie verschiedene Auflagen enthalten und für das Erteilen der Baugenehmigung fallen Gebühren für den Antragsteller an.

Wofür benötige ich eine Baugenehmigung? 
Wie bereits erwähnt, ist das Einholen einer Baugenehmigung verpflichtend, wenn ein Haus neu gebaut oder abgerissen wird. Auch, wenn Sie ein Haus baulich verändern möchten, beispielsweise durch eine Modernisierungsmaßnahme, benötigen Sie in der Regel eine Baugenehmigung.

Wie streng die Vorschriften für Notwendigkeit einer Genehmigung sind, ist abhängig von der zuständigen Landesbauverordnung. Das Baurecht wird auf Ebene der Bundesländer beschlossen, woraus unterschiedliche Vorschriften zur Baugenehmigung resultieren. Auskunft über die geltende Landesbauverordnung erhalten Sie im Internet auf den Seiten der Landesregierungen oder bei Ihrem Baufinanzierungsberater.

Diese Anliegen werden unter anderem in der Landesbauverordnung geregelt:

• Neubauten
• Nutzungsänderungen
• Abriss
• Modernisierungsmaßnahmen

Wann ist mein Bauvorhaben genehmigungsfrei?
Da die geltenden Vorschriften stark zwischen den verschiedenen Bundesländern variieren, gibt es kein Bauvorhaben, welches überall den gleichen Regelungen unterliegt. Gerade bei Bauten wie Gartenhäusern, Terrassenüberdachungen oder Garagen stehen viele Grundstücksbesitzer oft vor der Frage, ob eine Baugenehmigung überhaupt notwendig ist. In manchen Bundesländern können Sie Glück haben und derartige Vorhaben sind genehmigungsfrei. Um sicherzugehen, sollten Sie sich definitiv im Vorhinein bei der entsprechenden Behörde informieren. 

Bei diesen Bauvorhaben benötigen Sie unter Umständen keine Genehmigung:

• Gartenhäuser
• Carports
• Photovoltaik-Anlagen
• Garagen
• Wasserbecken wie Pools
• Terrassenüberdachungen

Wichtig: Anforderungen des öffentlichen Baurechts, wie zum Beispiel Abstandsvorschriften, sind allerdings genauso bei genehmigungsfreien Bauvorhaben einzuhalten.

Baugenehmigung: genehmigungsfrei, aber anzeigepflichtig?
In manchen Fällen benötigen Sie zwar keine Baugenehmigung, aber das Bauvorhaben ist dennoch anzeigepflichtig. Der bürokratische Aufwand ist genauso groß, wie bei einem Antrag auf eine Baugenehmigung. Sind alle Anträge eingereicht, wird das Vorhaben punktuell geprüft. Der entscheidende Vorteil: erfolgt innerhalb einer bestimmten Frist keine Rückmeldung vom Amt, gilt das Bauvorhaben automatisch als genehmigt. Aus diesem Grund wird diese Vorgehensweise auch Freistellungsverfahren genannt. 

Wie erhalte ich eine Baugenehmigung?
Bei der Baugenehmigung kann zwischen drei möglichen Verfahren unterschieden werden. Je nach Bauvorhaben ist ein unterschiedlicher Ablauf der Genehmigung üblich:

Welches Verfahren für die Erteilung der Baugenehmigung für Ihr Bauvorhaben erforderlich ist, erfahren Sie bei Ihrer zuständigen Behörde.

Antrag auf Baugenehmigung stellen: So geht’s
Da für die Antragstellung verschiedene Unterlagen benötigt werden, zu deren Verständnis eine gewisse Fachkenntnis notwendig ist, werden Anträge auf eine Baugenehmigung üblicherweise von einem Bauingenieur oder Architekten gestellt. Bei kleineren Bauvorhaben ist auch die Expertise fachlich gut ausgebildeter Handwerker ausreichend. 

Grundsätzlich ist der Antrag in dreifacher Ausführung einzureichen und dem Antragsformular sind mehrere Anlagen beizufügen:

• Angaben zur straßenmäßigen Erschließung 
• Bauzeichnung
• Angaben zur Wasserversorgung
• Statik
• Baubeschreibung
• Angaben zur Dämmung und zum Schallschutz
• Angaben zum Brandschutz
• Lageplan des Katasteramtes
• Angaben zur versiegelten Grundstücksfläche
• Höhenplan
• Bauzahlenberechnung
• Ggf. Zustimmungserklärung der Nachbarn

Auch bei den Anlagen des Bauantrags variiert der Pflichtumfang der Unterlagen je nach Bauvorhaben und Standort des Grundstücks.

Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung bewilligt wird?
Eine festgeschriebene Bearbeitungszeit für einen Antrag auf eine Baugenehmigung gibt es nicht. Je nach Behörde nimmt die Bearbeitung zwischen mehreren Wochen bis hin zu vier Monaten in Anspruch. Da Handwerker auf dem Grundstück erst ihre Arbeit aufnehmen dürfen, sobald eine Genehmigung erteilt wurde, ist eine frühzeitige Antragstellung besonders wichtig für ein Vorankommen beim Bauvorhaben.

Wichtig zu beachten ist hierbei, dass das Bauvorhaben bei einem Freistellungsverfahren nach Ablauf einer bestimmten Frist automatisch als genehmigt gilt. 

Wie viel kostet die Antragstellung?
Die Kosten zur Erteilung einer Baugenehmigung orientieren sich an den Gesamtkosten des Bauvorhabens. Neben der Bearbeitungsgebühr für die Behörde fallen ebenfalls Kosten für die Abwicklung über einen Architekten oder Bauingenieur an. In der Regel sollten Bauherren für die Baugenehmigung mit Kosten rechnen, die etwa 0,5 % bis 1 % der Bausumme ausmachen.

Faustregel zur Berechnung der Kosten:
Kosten des Bauantrags = Umbauter Raum in Kubikmeter/ Bauwert pro Kubikmeter in € x 0,5 %

Beispielrechnung: 

Umbauter Raum: 1.000 m³
Preis/m³: 250 €
Bauwert: 250 €/m³ x 1.000 m³ = 250.000 € 

Antragskosten: 250 €/m³ x 1.000 m³ x 0,5 % = 1.250 €

Die Gesamtkosten eines Neubaus betragen 250.000 €. Daraus ergeben sich Antragskosten von 1.250 € für die Baugenehmigung. 

Sollte es sich bei dem Bauvorhaben um ein kleineres Projekt, wie eine Terrasse oder ein Gartenhaus handeln, bestimmen die Behörden eine Mindestgebühr zwischen 100 € und 200 €.

Bauen ohne Baugenehmigung
Sie haben ein Haus gebaut, ohne sich vorher eine Baugenehmigung einzuholen? Dann drohen Ihnen hohe Strafen für sogenannten Schwarzbau von bis zu 50.000 €. Im schlimmsten Fall kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde sogar einen Abriss fordern.

In vielen Fällen lassen sich Baugenehmigungen allerdings auch noch nachträglich einholen. Dies ist gerade bei kleineren Bauten wie Pools oder Gartenhäusern üblicher. Sollten Sie eine Immobilie kaufen wollen, für welche noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, sollten Sie in jedem Fall überprüfen, ob eine nachträgliche Antragstellung überhaupt möglich ist. Sollte dies nicht der Fall sein, droht ein Abriss durch die zuständige Behörde mittels Beseitigungsverfügung.

Baugenehmigung: Inwiefern müssen die Nachbarn zustimmen?
Entscheidend bei der Vergabe einer Baugenehmigung sind nicht zwangsläufig die Wünsche der Nachbarn des jeweiligen Grundstücks, sondern die geltenden Vorschriften der Bauaufsichtsbehörde. Entsprechen die Pläne des Bauvorhabens den Vorschriften der Landesbauverordnung, wird eine Genehmigung erteilt.

In schwierigeren Fällen z.B. bei Nichterfüllung einzelner Bedingungen kann die Zustimmung der Nachbarn sich positiv auf das Genehmigungsverfahren auswirken.

Kritische Fälle sind zum Beispiel:

• Nicht eingehaltene Abstandsvorschriften zu benachbarten Grundstücken
• Das Gebäude passt nicht zum Gebietscharakter (z.B. Wohnhäuser in Gewerbegebieten)
• Verletzung des Drittschutzes (z.B. durch eine zu hohe Bauweise)

Gegen bereits erteilte Baugenehmigungen können Nachbarn innerhalb bestimmter Fristen ein Veto einlegen.

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