Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Bestandteil eines jeden Grundstückskaufs. Sie ist eine Eintragung im Grundbuch, die dem Käufer einer Immobilie die Sicherheit gewährt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr anderen Interessenten zum Kauf anbietet. Sie bietet dem Käufer, also dem Auflassungsberechtigten, eine Reihe von Vorteilen, auf die wir hier kurz eingehen.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Form der rechtlichen Absicherung für den Käufer. Durch die Eintragung im Grundbuch stellt sie sicher, dass der Verkäufer einer Immobilie auf diese zwischen dem Kauf und der endgültigen Umschreibung nicht zugreifen kann. Wird der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages insolvent, sorgt die Auflassungsvormerkung dafür, dass nicht im Rahmen einer Zwangsvollstreckung auf den Besitz zugegriffen werden kann – diese Regelung nennt sich relative Unwirksamkeit.

Wovor schützt die Auflassungsvormerkung?

• Vor einem Verkauf an mehrere Personen
• Vor einer Verwendung als finanzielle Sicherheit des Verkäufers (beispielsweise im Falle einer Insolvenz)

Die beiden juristischen Begriffe werden oftmals verwechselt. Was die Auflassungsvormerkung von der Auflassung trennt, ist die Bearbeitungszeit, welche zwischen dem Antrag und dem Grundbucheintrag liegt. Denn diese kann bis zur tatsächlichen Umschreibung ins Grundbuch mehrere Monate dauern. Deshalb wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, welche als eine Art Reservierung für den Erwerber zählt, bis der Eigentumsübergang abgeschlossen ist. 

Bei der Auflassung erklärt der Verkäufer dann vor dem Notar, dass die Immobilie übergeben wird. Parallel verpflichtet der Käufer sich dabei, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Die Auflassung ist somit die rechtsgültige Eintragung für den Käufer in das Grundbuch.

Da zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und Eintragung des neuen Eigentümers einiges an Zeit vergehen kann, wird in diesem Zeitraum die Auflassungsvormerkung vorgenommen. Bis zur Umtragung der Eigentumsverhältnisse muss die Grundschuld für die Finanzierung eingetragen und anschließend der Kaufpreis gezahlt werden. Dieser Prozess nimmt häufig mehrere Wochen in Anspruch. Die Auflassungsvormerkung ist allerdings innerhalb weniger Tage durchgeführt.

Ein weiterer wichtiger Nutzen: Finanziert der Käufer das Geschäft über eine Immobilienfinanzierung, dient die Vormerkung der finanzierenden Bank als Sicherheit. Ohne Nachweis, dass die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt ist, zahlt die Bank das Darlehen nicht aus. 

Oftmals werden Auflassungsvormerkung und Eigentumsübertragungsvormerkung synonym genutzt. Mehr Informationen zur Eigentumsübertragungsvormerkung finden Sie im verlinkten Artikel.

Wird eine Auflassungsvormerkung vorgenommen, resultieren daraus bestimmte Rechte für den Käufer der Immobilie:

• Eine Insolvenz des Verkäufers hat keinen Einfluss auf die Kaufabwicklung
• Das Grundstück kann vom Verkäufer nicht mehr als Sicherheit genutzt werden
• Gläubiger haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie
• Das Haus darf nicht an andere Kaufinteressenten verkauft werden
• Ein Rücktritt vom Kauf durch den Verkäufer ist nicht mehr möglich

Zwar kann das Grundstück nicht mehr an einen Dritten verkauft werden, jedoch ist eine Vermietung oder Verpachtung auch nach einer Auflassungsvormerkung rechtlich noch möglich. Ist der Eigentümerwechsel vollendet, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer über. Wie dieser dann das Mietverhältnis handhabt, ist ihm allein vorbehalten. 

Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung sind vom Käufer zu tragen und zählen zu den Kaufnebenkosten. Berechnungsgrundlage für die Kosten der Auflassungsvormerkung ist der Kaufpreis der Immobilie. Die für die Auflassungsvormerkung anfallende Gebühr entspricht 50 % der Kosten für die spätere Grundbucheintragung. Die Änderung des Grundbuchs kostet etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung zur Auflassungsvormerkung:

Kaufpreis der Immobilie ≙ 250.000 €

Kosten für die Grundbucheintragung (Kaufpreis x 0,005) ≙ 1.250 €

Kosten für die Auflassungsvormerkung:
250.000 € x 0,005 = 1.250 €
1.250 € x 0,5 = 625 €

Die Kosten für die Änderung im Grundbuch können leicht variieren und sind unter anderem auch abhängig von der Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Die Auflassungsvormerkung ist so lange gültig, bis die Grundbucheintragung erfolgt ist. 

Bevor die Grundbucheintragung vorgenommen wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, wie die Zahlung des Kaufbetrags an den Verkäufer. In der Regel dauert dieser Zeitraum zwischen zwei und fünf Monaten. Mit der Eigentümerüberschreibung wird die Auflassung gelöscht.