Abgeschlossenheitsbescheinigung

Besitzer von Wohneigentum benötigen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, um Wohneinheiten räumlich zu definieren. Somit können klare Verhältnisse in Bezug auf das Eigentum geschaffen werden. Nur mit der Bescheinigung dürfen einzelne Wohneinheiten einer Immobilie räumlich mit eigenem Zugang aufgeteilt werden. 

 

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Wenn eine Immobilie in getrennte Wohneinheiten mit eigenen Zugängen unterteilt wird, dann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt.
• Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet die Voraussetzung für das Eintragen von Miteigentümern im Grundbuch.
• Bei der örtlichen zuständigen Behörde kann die Bescheinigung beantragt werden. 
• Die gesetzliche Grundlage bildet das Wohneigentumsgesetz.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung hält fest, dass sämtliche Wohnungen eines Gebäudes durch Nummern gekennzeichnet wurden und ebenso bautechnisch voneinander getrennt sind. Somit wird bescheinigt, dass jede einzelne Wohnung eine eigenständige und in sich abgeschlossene Einheit darstellt. Die Bescheinigung bezieht sich dabei auf Wohnraum, welcher dem Zweck einer Haushaltsführung dient, jedoch wird auch eine dauerhaft als Büro genutzte Räumlichkeit einbezogen. Wenn einzelne Räume in einer Einheit zum beruflichen Zweck genutzt werden, zählt also in der Regel der Wohnzweck. Ausschließlich gewerblich genutzte Räumlichkeiten lassen sich als Teileigentum definieren. 

 

Hierzu zählen beispielsweise:

• Werkstätten 
• Praxen
• Lagerräume
• Büros
• Geschäftsräume

 

Die rechtliche Basis der Abgeschlossenheitserklärung bilden § 3 Absatz 2 und § 7 Absatz 4 im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG). Wer seine Immobilie in Wohneigentum aufteilen möchte, benötigt demnach einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitserklärung. 

 

Die Abgeschlossenheitserklärung dient dazu, Eigentumsverhältnisse einzugrenzen und festzuhalten. So kann eine Wohnung auf rechtlicher Ebene klar abgegrenzt werden und als eine autarke Wohneinheit gewertet werden. Beim Verkauf einer Immobilie gehen so alle Parteien, also Käufer, Verkäufer und Mieter auf Nummer sicher. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung können Mehrfamilienhäuser nur als Ganzes (also nicht einzelne Wohnungen) verkauft werden. Jedoch ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur notwendig, wenn auch ein tatsächlicher Verkauf angedacht ist und nicht die Vermietung einzelner Parteien.

Baulich abgegrenzt wird eine Wohnung dabei durch Wände, Decken, Böden, Fenster und Türen. Konflikte darüber, wo ein Wohnraum beginnt und endet, entfallen somit. Dadurch können Eigentümer ihre Wohnung leichter verkaufen. 

 

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beinhaltet:

• die Wohnung, um welche es sich handelt
• dass die Wohnung von anderen abgetrennt ist
• dass diese abgeschlossen werden kann
• dass die Wohnung ein Bad und WC besitzt
• dass mindestens eine Küchenzeile vorhanden ist
• dass ein separater Zugang ins Treppenhaus oder ins Freie führt

Wenn der Bau eines Objekts mit Eigentumswohnungen geplant wird, muss vorausschauend gehandelt werden. Dabei ist es von Bedeutung, dass die separaten Wohnungen und zusätzliches Sondereigentum, wie Keller, Hobbyräume oder Garagen, die Kriterien einer Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen. Eine gute Planung erspart Ihnen Kosten. Denn bauliche Nachbesserungen können hohe Summen fordern. Zu beachten ist somit auch, dass einzelne Kellerabteile, Garagenstellplätze oder Teile eines Dachbodens unbedingt in der Abgeschlossenheitsbescheinigung berücksichtigt werden, da diese zum Teileigentum zählen. Teileigentum muss zudem auch durch Markierungen oder Nummerierungen jeweils der passenden Wohnung zugeordnet werden. Ebenso werden Balkone und Terrassen zum Sondereigentum gezählt. 

Hinweis: Möchten Besitzer eines Mehrfamilienhauses Wohnungen nur vermieten, ist keine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig. Empfehlenswert ist es jedoch trotzdem die Bescheinigung rechtzeitig zu beantragen. Denn so ist die Genehmigung bereits vorhanden, falls die Wohnung doch einmal verkauft werden soll. 

Besonders zu beachten ist zusätzlich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Auswirkungen auf baurechtlicher Ebene hat. Baurechtliche Maßnahmen werden nicht durch die Bescheinigung genehmigt. Eine Baugenehmigung bildet vielmehr die Voraussetzung, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt erst beantragt werden kann und die Abgeschlossenheit somit bescheinigt wird. Antragsteller sind somit selbst für die Baugenehmigung, die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan verantwortlich. Nur wenn Immobilien bereits bestehen und anschließend in einzelne Einheiten separiert werden sollen, ist für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Baugenehmigung notwendig. 

 

Besitzer von Wohneigentum können eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der jeweils zuständigen Baubehörde einreichen und den Antrag formlos stellen. In einigen Bundesländern kann die Bescheinigung jedoch auch von einem öffentlich anerkannten Sachverständigen ausgestellt werden. Zu beachten ist, dass der Antrag allerdings lediglich von einem bestimmten Personenkreis gestellt werden kann.

 

Diese Personen können eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen:

• Der Eigentümer
• Der Erbbauberechtigte
• Personen mit rechtlichem Interesse an der Bescheinigung, wie bevollmächtigte Anwälte
• Personen, welche über eine Einverständniserklärung vom Antragsberechtigten verfügen

Wer einen Antrag für eine Abgeschlossenheitserklärung stellen möchte, muss dafür einige Unterlagen parat haben. 

Diese Unterlagen werden für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt:

• Lageplan sämtlicher Gebäude und Anlagen 
• Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheit mit dem Maßstab 1:100
• Grundriss von allen Gebäuden des Grundstücks
• Freiflächenpläne
• Nutz- und Wohnflächenberechnung
• Handlungsvollmacht
• Aktueller Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Vereinsregister

Bei mehreren Eigentümern wird zudem eine Kopie des Gesellschaftsvertrages benötigt. Vorab kann man sich jedoch bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, welche konkreten Unterlagen individuell benötigt werden, da sich dies je nach Behörde unterscheiden kann.

Die Unterlagen werden anschließend von der Baubehörde geprüft. Sobald die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wird, kann der jeweilige Notar die Teilungserklärung auslegen und die Eintragung in das Grundbuch veranlassen. 

Sie als Wohneigentümer müssen anfallende Auftragsgebühren übernehmen. Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung können je nach Gemeinde variieren. In der Regel kann die Bescheinigung zwischen 29 und 160 Euro kosten. Wenn noch ein Aufteilungsplan erstellt werden muss, kommen weitere Kosten von ungefähr 40 Euro auf Sie zu. In den meisten Fällen wurde dieser einzureichende Plan jedoch bereits bei der Bauplanung von einem Architekten oder Bauzeichner erstellt.