9. November 2022 Immobilienkauf

Was ist ein Baugrundgutachten?

Vieles wird beim Hausbau penibel geplant – doch am Baugrundgutachten wird oftmals gespart. Das kann kostspielige Folgen haben. Denn nur ein Baugrundgutachten oder Bodengutachten kann Aufschluss darüber geben, welche Überraschungen sich unter der Grasnarbe des Grundstücks verbergen. Damit Sie Risiken und Folgeschäden effektiv vermeiden können, haben wir Ihnen im Folgenden alles, was Sie zu Ihrem Baugrundgutachten wissen müssen, zusammengefasst.

Was steckt hinter einem Baugrundgutachten und worauf ist zu achten?

Für das Baugrundgutachten gibt es mehrere Ausdrücke, die im allgemeinen Sprachgebrauch synonym verwendet werden. Offiziell heißt das Baugrundgutachten „Baugrund- und Gründungsgutachten“. Am häufigsten wird wohl der Begriff Bodengutachten genutzt, manche sagen auch Baugrunduntersuchung oder bodenmechanisches Gutachten. Das Bodengutachten gibt Ihnen Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens und klärt somit darüber auf, ob sich dieser als Baugrund eignet.

Warum ist ein Baugrundgutachten so wichtig?

Wenn Sie ein Haus bauen, soll es vielleicht einen Keller haben. Und selbst wenn nicht, sollte Ihr Haus doch bestimmt dauerhaft sicher stehen. Entscheidend in beiden Fällen ist, dass Sie wissen, auf welchem Untergrund Sie bauen. Diese Gewissheit kann Ihnen nur ein fachmännisch durchgeführtes Bodengutachten geben. Verlassen Sie sich also bei Ihrem Hausbau nicht darauf, was Ihnen die Nachbarn von ihrem eigenen Bau erzählen. Oder was Ihnen die lokale Baufirma berichtet, die sich in der Gegend „bestens auskennt“. Der Boden Ihres Grundstücks kann sich wesentlich von dem der Nachbarschaft unterscheiden. Es reicht eine Wasserader oder eine Felsformation und schon können Sie ohne Baugrundgutachten kostspielige Überraschungen erleben. Plötzlich wird der Kelleraushub langwieriger und teurer. Auch der Boden kann sich nach kurzer Zeit setzen und es entstehen Risse im Haus. Mit einem Bodengutachten können Sie Schäden und Risiken effektiv im Vorfeld vermeiden.

Kann ein Problemgrundstück bereits vor einem Bodengutachten erkannt werden?

Um ein Problemgrundstück erkennen zu können, sind immer Bohrungen nötig. Jedoch gibt es einige Hinweise, welche bereits Misstrauen erwecken sollten, ohne dass Bohrungen an der Erdkruste durchgeführt wurden.

Diese Indizien weisen auf einen problematischen Untergrund hin:

Ein aufgeschüttetes Gelände
Abgesackte und angehobene Gehwege
Geneigte Gebäudeteile und Straßenlaternen

Wann sollte ein Baugrundgutachten idealerweise durchgeführt werden?

Ein Baugrundgutachten sollten Sie unbedingt vor Abschluss des Bauvertrags durchführen lassen. Denn erst, wenn die Beschaffenheit des Bodens durch den Bodengutachter geklärt ist, lassen sich die Kosten für den Erdaushub und das Fundament seriös planen. Als Bauherr sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die Position „Aushub“ im Bauvertrag vorkommt und dass dort nicht von idealen, sondern von den tatsächlichen Bodenverhältnissen als Berechnungsgrundlage ausgegangen wird.

Ist ein Bodengutachten verpflichtend?

Seit 2014 sind für die Ausführung von Bauvorhaben geotechnische Berichte durch die Baurechtsverordnung vorgeschrieben. Darüber hinaus können das Bundesbodenschutzgesetz und die Verdingungsordnung für Bauleistungen greifen. Am Bodengutachten sollten Sie auf keinen Fall sparen. Nur das Baugrundgutachten kann Ihnen Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit und die nötige Sicherheit beim Bau geben. Die Daten aus dem Baugrundgutachten sind zudem für den Statiker notwendig. Dieser berechnet mithilfe des Bodengutachtens die Maße für Fundament und Bodenplatte.

Diese Kosten kommen bei einem Baugrundgutachten auf Sie zu

Die Kosten für ein Bodengutachten liegen im überschaubaren Rahmen – besonders wenn man sie in Relation mit dem Schaden setzt, der damit verhindert werden kann. Ein Baugrundgutachten kostet in der Regel zwischen 1.000 Euro für ein Standardgutachten und 2.500 Euro für aufwändigere Fälle. Dabei kommt es auf die Größe des Grundstücks an, den genauen Umfang der Analyse und die Art des Baugebiets. Ist ein Bau mit Keller geplant, wird das Bodengutachten rund 20 % mehr kosten als bei einem Bau ohne Keller.

Was untersucht der Bodengutachter?

Ein Bodengutachter untersucht bei einem regulären Bodengutachten vorrangig den Aufbau des Baugrunds und die bodenmechanischen Eigenschaften. Bei einem Verdacht auf mögliche Schadstoffe, Altlasten oder sonstige Probleme kann das Baugrundgutachten auch erweitert werden.

Prinzipiell können folgende Aspekte von einem Bodengutachter untersucht werden:

Tragfähigkeit des Untergrunds
Setzungsverhalten des Bodens
Grundwasservorkommen
Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser
Frostsicherheit
Ausführung und Vorgaben für den Erdaushub
Vorgaben zur nötigen Abdichtung des Bauwerks
Kontamination durch Schadstoffe
Kampfmittel
Zuordnung zu einer Erdbebenzone

Wer führt das Bodengutachten durch?

Das Baugrundgutachten wird von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik, einem Bauingenieur oder einem Geologen durchgeführt. Der Bodengutachter wird dafür mehrere Bohrungen auf dem Grundstück vornehmen – dies dauert in der Regel nur wenige Stunden. Bereits die Betrachtung dieser Bohrproben kann dem Bodengutachter erste Informationen über den Baugrund liefern. Genauere Ergebnisse bringt die anschließende Untersuchung im Labor. Für die Arbeit des Bodengutachters sollten Sie insgesamt 5 bis 14 Tage einplanen.

Was hat es mit den Bodenklassen auf sich?

Lange Zeit haben Bodengutachten den Baugrund in sieben verschiedene Bodenklassen eingeteilt, die durch DIN 18300 definiert waren.

Diese Bodenklassen lassen sich unterscheiden:

Bodenklasse 1: Oberboden
Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten
Bodenklasse 3: Leicht lösbare Bodenarten
Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 5: Schwer lösbare Bodenarten
Bodenklasse 6: Leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
Bodenklasse 7: Schwer lösbarer Fels

Im September 2016 wurden die Bodenklassen zwar offiziell abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, in der Praxis greifen viele Baufirmen jedoch immer noch auf die altbekannten Bodenklassen zurück. Im privaten Hausbau mit seinen überschaubaren Grundstücksgrößen ist das auch meist vertretbar und erleichtert die Orientierung.

Auf einem Blick – diese Vorzüge vereint das Baugrundgutachten

Auf ein Bodengutachten sollten Sie ebenso wenig verzichten, wie auf ein Baugutachten. Mit einem Baugrundgutachten gehen Sie bei Ihrem zukünftigen Eigenheim auf Nummer sicher. Eine Investition in ein fachmännisch erstelltes Bodengutachten ist daher dringend empfehlenswert, ganz gleich, ob Sie zu einem Fertighaus oder Massivhaus tendieren.

Das sind die Vorteile eines Baugrundgutachtens:

Es verschafft Ihnen Klarheit über die geologische Beschaffenheit des Baugrundes Ihres gewünschten Areals.
Risiken und Gefahren für das Bauwerk, wie Feuchtigkeit oder Absackungen und Risse, werden durch das Baugrundgutachten minimiert.
Es verschafft Ihnen Planungssicherheit und einen soliden Kostenüberblick.
Das Bodengutachten erspart Ihnen Mehrkosten, welche bei zu spät entdeckten Problemen auf Sie zukommen würden.

Das sind unsere Empfehlungen für Ihr Bodengutachten:

Holen Sie sich im Zweifel immer eine zweite Meinung ein.
Die Empfehlungen des Geologischen Gutachtens sollten Sie genau prüfen.
Achten Sie auf die Expertise des Baugrundinstituts, von dem Sie das Bodengutachten durchführen lassen möchten.

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben angehen möchten und eine Baufinanzierung benötigen, finden wir für Sie ein individuell passendes Finanzierungsangebot zu guten Konditionen. Gerne beraten wir Sie unverbindlich und transparent.

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