Löschungsbewilligung: Wann sollten Sie die Grundschuld löschen lassen?

Das große Ziel ist in Sicht: Die Baufinanzierung für Ihre Traumimmobilie ist endlich abbezahlt. Nun fehlt nur noch ein wichtiger letzter Schritt – das Löschen der Grundschuld aus dem Grundbuch mittels Löschungsbewilligung. Bevor Sie die Löschungsbewilligung anfordern, sollten Sie allerdings gut überlegen, ob die Grundschuld wirklich gelöscht werden sollte – nicht immer ist dies die richtige Entscheidung. Erfahren Sie jetzt, wie Sie eine Löschungsbewilligung erhalten, wie die Änderung im Grundbuch abläuft und wann sie sich lohnt.

Was ist eine Löschungsbewilligung?
Nehmen Sie einen Kredit auf, um ein Haus zu finanzieren, wird dies in den meisten Fällen als Grundschuld im Grundbuch hinterlegt. Damit sichern Banken sich finanziell ab, sollten Sie nicht mehr in der Lage sein, die monatlichen Raten tilgen zu können. Wird dann das Haus zwangsversteigert, erhält die Bank zumindest einen Teil ihres Geldes zurück. Sobald das Darlehen nun von Ihnen zurückgezahlt wurde, kann Ihnen die Bank bestätigen, dass die Belastung zurückgezahlt wurde. Hierzu stellt sie eine sogenannte Löschungsbewilligung aus, mit welcher die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Somit hat die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung auch keinen Anspruch mehr auf den Erlös des Verkaufs.

Eine Löschungsbewilligung wird von der kreditgebenden Bank in Form eines Formulars ausgehändigt. Damit dieses allerdings rechtskräftig ist, müssen Sie das Formular ausfüllen und notariell beglaubigen lassen. Im Anschluss kann die vollständige Löschungsbewilligung samt aller notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Wann wird eine Löschungsbewilligung benötigt?
Die Löschung der Grundschuld im Grundbuch hat nichts mit den Eigentumsverhältnissen der Immobilie zu tun, welche in einem anderen Abschnitt im Grundbuch erfasst werden. Daher sind Sie also auch der Eigentümer der Immobilie, wenn die Bank an vorderster Rangstelle in Abteilung III des Grundbuchs vermerkt ist. 

Die Durchsetzung der Löschungsbewilligung hat vor allem den Nutzen, im Falle eines Weiterverkaufs des Hauses zu belegen, dass die Immobilie “unbelastet” ist. Für potenzielle Käufer ist diese Information relevant, da dies den Wert der Immobilie mindern würde und die vermeintlich bestehende Grundschuld an den neuen Eigentümer übertragen würde.

Möchte der neue Käufer die eingetragene Grundschuld für seinen eigenen Kredit verwenden, wird dieser Vorgang Übertragung genannt. Hierbei wird die Kreditsicherheit der Grundschuld von der alten Bank auf die neue übertragen. Dabei wird allerdings von der Bank des Käufers geprüft, ob die neuen Bedingungen der Sicherheit mit denen der alten Bank übereinstimmen. Dieses Risiko macht eine belastete Immobilie unattraktiver für Hauskäufer. 

Löschungsbewilligung – diese Dokumente benötigen Sie
Zu einer Löschungsbewilligung gehört nicht nur die Bestätigung Ihrer Bank, dass der Kredit abbezahlt wurde. Damit die Löschung der Grundschuld amtlich durchgeführt werden kann, sind weitere Dokumente beizufügen:

• Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers, z.B. der kreditgebenden Bank
• Zustimmung zur Löschung der Grundschuld durch den Eigentümer inklusive Ort, Datum und Unterschrift
• Grundbuchband und -blatt
• Flur und Flurstück
• Höhe der Grundschuld
• Standort der kreditgebenden Bank
• Grundbuchnummer

Sobald das Darlehen abgezahlt wurde, erhalten Sie von der kreditgebenden Bank in der Regel zügig eine Bestätigung darüber. Wie lange es dauert, bis die Löschungsbewilligung umgesetzt und die Grundschuld gelöscht wurde, ist abhängig vom zuständigen Grundbuchamt. Je nach Standort variieren die Bearbeitungszeiten zwischen mehreren Tagen und Monaten.

Wie teuer ist es, die Grundschuld löschen zu lassen?
Die Kosten für eine Löschungsbewilligung sind vom Verkäufer der Immobilie zu tragen und setzen sich aus den Gebühren für das Grundbuchamt und den Notarkosten zusammen. In der Regel machen diese Kosten einen Anteil von  0,2 % bis 0,4 % der Grundschuldsumme aus. Die Summe der Grundschuld entspricht hierbei der Höhe des ausgezahlten Darlehens. Die Gesamtkosten für das Löschen der Grundschuld belaufen sich so üblicherweise auf mehrere hundert Euro.

Wurde beispielsweise ein Darlehen von 200.000 € als Belastung in das Grundbuch eingetragen, kann für die Löschung eine Gebühr von bis zu 800 € anfallen (200.000 € x 0,4 %).

Gut zu wissen: Auch Sparkassen dürfen die Löschungsbewilligung, wie ein Notar, beglaubigen. Hierbei wird häufig eine sogenannte Stempelgebühr berechnet, welche allerdings laut Verbraucherschutz nicht zulässig ist.

Löschungsbewilligung anfordern oder Grundschuld behalten?
Als Eigentümer sind Sie nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens nicht dazu verpflichtet, die Grundschuld löschen zu lassen. Die Löschung der Grundschuld und demzufolge die Übertragung in eine Eigentümergrundschuld ist nicht in jedem Fall empfehlenswert. Wir haben für Sie gegenübergestellt, in welchen Situationen es sinnvoller ist, die Grundschuld zu behalten oder sie löschen zu lassen:

Grundschuld löschen	Grundschuld behalten
Wenn Sie die Immobilie weiterverkaufen möchten, lohnt sich die Löschung der Grundschuld, denn potenzielle Käufer möchten eher eine unbelastete Immobilie kaufen. Eine Löschung steigert die Attraktivität und den Wert der Immobilie beim Weiterverkauf.	Soll die Immobilie nicht weiterverkauft werden, kann das Behalten der Grundschuld Vorteile für Sie haben. Führen Sie Modernisierungsmaßnahmen an der neuen Immobilie durch, wird die eingetragene Grundschuld vom neuen Kreditgeber als Sicherheit anerkannt. Auch beim Aufnehmen weiterer Darlehen kann die Grundschuld erneut belastet werden und somit als Sicherheit für die Bank genutzt werden

Unser Tipp: Wenn Sie nach vollständiger Tilgung des Darlehens in der Immobilie bleiben, sollten Sie den Antrag zur Löschungsbewilligung dennoch beantragen, wenn Sie ihn nicht ohnehin schon automatisch ausgestellt bekommen. Diesen sollten Sie dann gut aufbewahren, für den Fall, dass eine Löschung der Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt für Sie infrage kommt. 

Löschungsbewilligung: Unterscheidet sich die Vorgehensweise zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?
Bei der Grundschuldbestellung kann die Grundschuld entweder mittels Briefgrundschuld als zusätzliche Urkunde oder direkt als Buchgrundschuld in das Grundbuch eingetragen werden. Die Löschung der Grundschuld ist bei beiden Verfahren aber nahezu identisch. Der einzige Unterschied besteht darin, dass der Notar bei der Löschung, zusätzlich zum Antrag, auch noch den Grundschuldbrief beim zuständigen Amt einreichen muss.

Grundschuldbrief verloren: Kann die Grundschuld dennoch gelöscht werden?
Über den langen Zeitraum einer Baufinanzierung kann es schonmal passieren, dass Eigentümer den Grundschuldbrief verlieren. In diesem Fall gibt es trotzdem eine Möglichkeit, nach Rückzahlung des Darlehens die Grundschuld löschen zu lassen. Hierbei muss die Grundschuld allerdings zuerst mittels aufwendigem und kostenintensiven Aufgebotsverfahrens für wirksam erklärt werden. So läuft die Löschungsbewilligung mit Aufgebotsverfahren ab:

1. Bekanntgabe des Verlustes und Äußerung der Löschungsabsichten
2. Sofern Dritte im Besitz des Grundschuldbriefs sind, haben diese sechs Monate Zeit sich zu melden
3. Wird innerhalb der Frist kein Anspruch angemeldet, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt
4. Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch

Gibt es Alternativen zur Löschungsbewilligung?
In der Laufzeit eines Kredits kann es vorkommen, dass die Anschlussfinanzierung nicht bei der gleichen Bank abgeschlossen wird, beispielsweise wenn die Konditionen wie Bauzinsen bei einem anderen Kreditinstitut besser sind. Hierbei ist es nicht notwendig, die alte Grundschuld gebührenpflichtig löschen zu lassen und die neue mittels noch kostenintensiverer Grundschuldbestellung eintragen zu lassen. 

Das gängige Vorgehen in solchen Fällen ist die Abtretung der Grundschuld, bei welcher die Grundschuld von der alten Bank an die neue übertragen wird. Offene Verbindlichkeiten werden mittels Abtretungsvermerk vom Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen.

Fazit: Löschungsbewilligung
Haben Sie als Hauseigentümer das Darlehen der Bank vollständig getilgt, kann Ihnen eine Löschungsbewilligung ausgestellt werden. Diese kann zur Löschung der Grundschuld von der Bank verwendet werden, sodass eine Eigentümergrundschuld entsteht. Der Löschungsbewilligung müssen alle erforderlichen Dokumente beigefügt werden und ein Notar muss den Antrag beglaubigen. Nur dann kann die Änderung im Grundbuch vom Grundbuchamt vorgenommen werden.

Grundsätzlich empfiehlt es sich nur dann die Grundschuld löschen zu lassen, wenn Sie planen, die Immobilie weiterzuverkaufen. Dennoch macht es Sinn, nach Rückzahlung des Kredits die Löschungsbewilligung einzufordern, um Sie für einen potenziellen späteren Bedarf zur Hand zu haben und um die vollständige Rückzahlung des Kredits nachweisen zu können.