Wem gehört Frankfurt eigentlich?

Dass die Zentren großer Städte den Menschen gehören, die darin wohnen – wer würde das angesichts der riesigen Büro- und Gewerbeflächen und der exorbitanten Immobilienpreise in Frankfurts City ernsthaft annehmen? Zweifellos wohnen in der Altstadt, im Gutleutviertel oder im Westend Menschen, die ihr Haus oder ihre Wohnung tatsächlich selbst besitzen. Doch richtig ist auch: Ihr Anteil wird immer geringer. Im Gegenzug wächst die Zahl derer, die Immobilien als Geldanlage kaufen und dabei ausschließlich eine hohe Rendite in Sinn haben. Bereits heute gehört ihnen ein großer Teil von Frankfurts Innenstadt.

Diese Entwicklung gewinnt weiterhin an Dynamik. Das belegen neue Zahlen des Frankfurter Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf. „Wir registrieren unter den Immobilienkäufern einen weiter steigenden Anteil an Kapitalanlegern“, sagt Vorstand Ditmar Rompf. Diese haben offenbar nicht nur mehr Geld, sondern auch sehr genaue Vorstellungen davon, in welchen Teilen der Stadt sie es investieren wollen – in attraktiven Innenstadtlagen. „In der Frankfurter City kauften zwischen April 2018 und März 2019 rund 44 Prozent der Erwerber ihre Immobilie als Kapitalanlage“, erklärt Rompf. „Das waren noch einmal 2 Prozent mehr als in den davor liegenden zwölf Monaten.“

Zum Vergleich: In der gesamten Metropolregion Frankfurt liegt der Anteil der Kapitalanleger bei gerade einmal 14 Prozent. Grundlage dieser Ergebnisse ist eine Auswertung der Daten von rund 1000 durch Hüttig & Rompf vermittelten Finanzierungen. Die Auswahl dieser Fälle ist zwar nicht repräsentativ, lässt aber Rompf zufolge Rückschlüsse auf aktuelle Trends zu.

Demnach fragen Kapitalanleger – von denen rund 30 Prozent aus dem Ausland stammen – in der Frankfurter City fast ausschließlich Eigentumswohnungen nach. Mit einem monatlichen Nettohaushaltseinkommen von durchschnittlich 7.580 Euro liegen sie deutlich über dem der Selbstnutzer. Dennoch greifen nur 10 Prozent von ihnen im gehobenen Segment bei Kaufpreisen über 600.000 Euro zu. Das bedeutet: Die meisten Investoren haben es auf dieselben Immobilien abgesehen wie Familien mit Kindern, junge Paare und urbane Singles, die ihr Eigentum selbst bewohnen wollen. Offensichtlich macht bei der Auswahl immer öfter nicht der Selbstnutzer das Rennen, sondern ein Investor.

Einer der Gründe für diese Entwicklung ist die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Diese sorgt dafür, dass Sparer mit sicheren Geldanlagen wie Festgeldern und Sparbriefen, aber auch mit den früher so beliebten Bundesanleihen kaum noch eine Rendite erwirtschaften können. Nach Abzug der Inflationsrate wird das Ersparte oft sogar weniger. Wer dann noch das Anlagerisiko an der Börse scheut, landet fast automatisch bei einer Immobilie. Umgekehrt befinden sich nicht nur die Sparzinsen auf niedrigem Niveau, sondern auch die Zinsen von Hypothekendarlehen. Angesichts des günstigen Baugeldes können sich viele Menschen eine Finanzierung überhaupt erst leisten.

Zwar kann niemand in die Zukunft schauen, doch das Kalkül der Anleger könnte aufgehen. „Obwohl die Preise bereits deutlich angezogen haben, rechne ich gerade für gute und sehr gute Lagen in Frankfurt mit weiteren Wertsteigerungen“, sagt H&R-Vorstand Ditmar Rompf. „Wer seine Immobilie in ein paar Jahren wieder verkauft, kann sich unter Umständen über eine satte Rendite freuen.“ Mit einem Abebben der Investorenflut sei deshalb erst einmal nicht zu rechnen.

Nicht nur für Käufer dürfte es damit noch schwieriger werden, in der Frankfurter City Eigentum zu erwerben. Auch Mieter gehen schweren Zeiten entgegen: Dass sich nur noch Wohlhabende die immer teureren Wohnungen leisten können, ist längst keine Zukunftsmusik mehr. Für jüngere Menschen ohne Spitzengehälter ist in der City schon heute kaum noch Platz – auch die angestammte Bewohnerschaft wird zunehmend verdrängt. Statt dessen bleibt die gut betuchte Mittelklasse jenseits der 40 in ihren Wohlstands-Ghettos mehr und mehr unter sich. Mit gravierenden Folgen für die Lebensqualität: Gediegene Anonymität statt quirliger Vielfalt, Bewährtes statt Neues, Spitzenrestaurant statt Szenekneipe.