Was ist eigentlich... das Grundbuch?
Um offizieller Eigentümer einer Immobilie zu sein, braucht es einen Eintrag ins Grundbuch. Nur so können Sie nachweisen, dass Ihnen ein Grundstück oder eine Immobilie auch wirklich gehört. Das Grundbuch ist aber kein eigentliches Buch. Es ist ein öffentliches Verzeichnis. Eigentumsverhältnisse, Rechte, Pflichten und weitere Belastungen – all diese Informationen sind dort enthalten. Im Prinzip ist das Grundbuch der Identitätsnachweis einer Immobilie.
Einsicht nur mit berechtigtem Interesse
Um das Grundbuch einer Immobilie einsehen zu können, muss ein berechtigtes Interesse bestehen. Sprich: Sie haben eine ernsthafte Kaufabsicht und können Ihr Interesse schlüssig darlegen, wie zum Beispiel durch eine Vollmacht des derzeitigen Eigentümers. Auf diese Weise wird verhindert, dass Immobilienbesitzer ohne ihr Wissen ausgeforscht werden. Denn grundsätzlich gilt: Grundbucheinträge sind streng vertraulich.
Jedes Grundbuch ist in vier Teile gegliedert: das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Eine genaue Beschreibung des Grundstücks oder der Immobilie finden Sie im Bestandsverzeichnis. Hier sind Angaben zu Lage, Größe und Bebauung verzeichnet. Die drei Abteilungen enthalten Angaben zu den Eigentümern, Lasten und Beschränkungen sowie mögliche Grundpfandrechte.
Abteilung 1: Eigentümer
Jede Immobilie hat ihre Geschichte – und ihre Besitzer. Der rechtmäßige Eigentümer wird in der ersten Abteilung des Grundbuches genannt. Und auch Eigentümerwechsel, welche die Immobilie betreffen, sind hier verzeichnet. Die Einträge werden jedoch nicht gelöscht, sondern einfach als „nicht mehr gültig“ markiert. Potentielle Immobilienkäufer können so Einsicht in die gesamte Historie eines Grundstücks nehmen.
Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen
Im zweiten Teil des Grundbuches finden sich alle Lasten und Beschränkungen. Hier sind zum Beispiel häufig Wegerechte verzeichnet, die vielleicht mit einem Grundstücksnachbarn vereinbart wurden. Doch auch Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, die das Grundstück betreffen, sind hier aufgelistet. Auch persönliche Dienstbarkeiten sind in der zweiten Abteilung vermerkt. Wie Vorkaufs- und Wohnrechte sowie Informationen zu laufenden Insolvenzverfahren.
Abteilung 3: Hypotheken und Grundschulden
Der dritte Teil des Grundbuchs spielt eine wichtige Rolle bei der Baufinanzierung. Hier sind Hypotheken, Grund- sowie Rentenschulden verzeichnet. Wenn Sie sich für den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie entscheiden, sollten Sie sichergehen, dass der Vorbesitzer alle Belastungen abgelöst hat. Denn wenn ein Darlehensnehmer seine Darlehensraten nicht mehr zahlt, kann der Kreditgeber jederzeit ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten.
Die Bank lässt ein Grundpfandrecht in diesem Teil des Grundbuches eintragen. Das ist die Höhe des Darlehens, den der Immobilieneigentümer seinem Gläubiger schuldet. Daher sollten Sie sich in jedem Fall über mögliche Schulden informieren, die auf Ihrer Immobilie lasten könnten – so treten auch keine bösen Überraschungen auf.
Eigentümerwechsel erst nach Grundbucheintrag
Als Immobilienkäufer wollen Sie möglichst schnell der rechtmäßige Eigentümer werden. Doch mit einer Unterschrift auf dem notariellen Kaufvertrag ist es nicht getan. Erst nach dem Eintrag ins Grundbuch erfolgt der Eigentümerwechsel – und der kann einige Zeit dauern. Zur Sicherheit der Käufer wird daher eine sogenannte Auflassungsvormerkung in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Mit einer Auflassung wird der Käufer bereits als künftiger Eigentümer vermerkt – eine abgesicherte Reservierung sozusagen.