Umwandlung von Bürofläche in Wohnungen – ein übersehenes Lösungskonzept zur Wohnraumkrise?

Laut einer Studie des Münchner ifo-Instituts stehen in den sieben größten Städten Deutschlands 5,8 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Eine mittelfristige Vermietung ist in vielen Fällen nicht absehbar. Was liegt also näher, als einen Teil dieser Flächen in dringend benötigten Wohnraum umzuwandeln?

Die Hürden hierfür sind jedoch enorm. Allein unter technischen Gesichtspunkten ist eine Umwandlung mit hohen Kosten verbunden und alles andere als trivial. An dieser Stelle ein kurzer Exkurs in die vielen baulichen Anpassungen, die an üblichen Bürogebäuden nötig würden:

• Flucht- und Nutzungswege müssten neu angelegt werden
• Belüftungs-, Sanitär- und Heizungssysteme sind in der Regel nicht miteinander kompatibel. 
• Bürofenster lassen sich nicht öffnen (Klimaanlage).
• Die Dimensionierung von Wasser- und Abwasserleitungen für die Vielzahl an vollwertigen Küchen und Bäder fällt zu gering aus. 
• Außenwände von Büroimmobilien liegen für eine Nutzung zu Wohnzwecken oft viel zu weit auseinander. Den Räumen in der Mitte fehlt damit das natürliche Licht. Oft wäre deshalb die Schaffung von Innenhöfen oder zumindest größerer Lichtschächte erforderlich.
• Die nachträgliche Montage von Balkonen ist aufwendig, da die im Neubau übliche thermisch getrennte Verbindung mit den Geschossdecken im Bestandsbau konstruktiv nicht möglich ist – die Option, die bleibt, sind vor den Baukörper gestellt Balkontürme.

Hinzukommen baurechtliche Vorschriften. So gelten für Wohngebäude etwa höhere Anforderungen bezüglich des Schallschutzes und umfangreichere Regelungen beim Brandschutz. Zum Teil sind zusätzliche oder neue Treppenhäuser erforderlich. Die baulichen Änderungen kosten viel Geld, sie erfordern hohe Investitionsmittel und rechnen sich meist erst nach vielen Jahren oder überhaupt nicht. Gegenüber dem Neubau sind beim Umbau in der Regel keine Ersparnisse erkennbar.

Bei älteren Gewerbeimmobilien ist die Substanz zudem häufig mangelhaft und die Raumaufteilung macht Probleme. Wenn überhaupt, lassen sich Bürogebäude wegen der langen Flure oft einfacher in kleine Apartments statt in eigenständige Wohnungen umwandeln. Genau dies kann aber mit steuerlichen Nachteilen verbunden sein. Während bei neuen Wohnungen nach § 7b EStG unter bestimmten Voraussetzungen attraktive Sonderabschreibungen vorgenommen werden können, besteht diese Möglichkeit bei einer Wohnfläche von unter 20 m² je Einheit gerade nicht. Insbesondere im Hinblick auf die vielen Studenten, Auszubildenden und sonstigen Singles in den Großstädten wäre eine Aufhebung dieser Grenze sicherlich sinnvoll.

Vorteile des Bestandsumbaus liegen dagegen in der oft höheren Ausnutzung des Grundstücks. So fällt die zulässige Geschosszahl bei Gewerbegrundstücken deutlich höher als bei Grundstücken für den Wohnungsbau aus. Positiv zu sehen ist auch der ökologische Aspekt, der für den einzelnen Investor wirtschaftlich allerdings meist nicht von Relevanz ist.

Schon dieser kurze Abriss zeigt, dass die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie äußerst kompliziert und aufwendig ist. Die Wohnungsnot in Deutschland wird sich auf diese Weise zweifellos nicht beheben lassen. Gewisse Potenziale ließen sich über entsprechende Förderprogramme sowie eine stärkere Unterstützung durch die Kommunen und Gemeinden vor Ort aber sicher dennoch erschließen. Ein erster und überaus einfacher Schritt wäre dabei die Anwendung des § 7b EStG auch für Wohneinheiten unter 20 m² zuzulassen, auch wenn es sich dabei um kein Studentenwohnheim (Apartmenthaus) oder ein abgeschlossenes Apartment in einem Seniorenheim handelt.

Ein weiterer sinnvoller Schritt wäre eine gezielte finanzielle Förderung für Unternehmen, die Umnutzungsprojekte realisieren. Denn nicht allein regulatorische Hürden verhindern eine großflächige Umwandlung, sondern vor allem die hohen Kosten, die oft keinen wirtschaftlichen Umbau zulassen. Zusätzliche Sonderabschreibungen oder steuerliche Vergünstigungen könnten hier Anreize schaffen und Investitionen attraktiver machen.

Ebenso wäre es denkbar, bauliche oder rechtliche Standards in nicht sicherheitskritischen Bereichen zu flexibilisieren – etwa beim Schallschutz. Warum sollen Käufer oder Mieter beispielsweise nicht selbst entscheiden können, ob sie sich durch einen geringeren Lärmschutz gestört fühlen?

Eine umfassendere Debatte über gezielte Förderungen und regulatorische Erleichterungen könnte einen wichtigen Impuls geben, um diese ungenutzten Potenziale endlich wirtschaftlich tragfähig zu machen. Welche Maßnahmen wären aus Ihrer Sicht am effektivsten? Lassen Sie es uns gerne wissen!