Sind Büros eine Lösung für die Wohnungsnot?
Das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“, in dem sich so unterschiedliche Akteure wie der Deutsche Mieterbund, die IG Bau oder der Dachverband der Mauerstein-Industrie versammelt haben, hat bei dem Kieler Bauforschungsinstitut ARGE eine Studie zum Wohnungsmarkt in Auftrag gegeben, die nun veröffentlicht wurde. Die wohl wichtigste Erkenntnis der Autoren ist, dass Bund und Länder Nachholbedarf bei ihrer Wohnungsbaupolitik haben. Schließlich verfehle die Bundesregierung ihr selbst gestecktes Ziel, bis 2021 mehr als 1,5 Millionen Neubauwohnungen zu schaffen. Und das wirkt sich nicht nur auf den Mietmarkt, sondern auch auf den Markt für Wohneigentum aus.
So hätten Bund und Länder den Wohnungsneubau durch Auflagen wie z.B. die Energieeinsparverordnung (EnEV) in den vergangenen 20 Jahren um 13,6 Prozent – und damit jeden Neubau-Quadratmeter um 301 Euro – teurer gemacht. Weil die Grundstückspreise in der gleichen Zeit im Schnitt um etwa 13,8 Prozent gestiegen seien, müssten Bauherren umgelegt auf die Wohnfläche seit dem Jahr 2000 rund 304 Euro mehr pro Quadratmeter bezahlen. Zusätzliche kommunale Auflagen, wie z.B. die Pflicht zur Schaffung von Stellplätzen schlagen im Schnitt mit weiteren 129 Euro zu Buche. Soweit, so teuer. Doch was könnte die Politik tun, um der Preissteigerung einerseits, dem Mangel andererseits ein Schnippchen zu schlagen?
Für die Autoren der Studie scheint die Lösung klar: Bleiben die Menschen auch nach der Pandemie zum Arbeiten in den eigenen vier Wänden, ist die Umwandlung von Büro- in Wohnraum das beste Mittel, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. So lägen die Kosten für die Umwandlung eines Büros in eine Wohnung bei gerade einmal 1.108 Euro pro Quadratmeter. Die Modernisierung eines Altbaus wäre doppelt, ein Neubau fast dreimal so teuer. Grund dafür sei die meist hohe Ausstattungsqualität von Business-Immobilien, die eine Umwandlung vergleichsweise einfach machten. Beispielhaft nennt die Studie Aufzüge und Brandschutzvorrichtungen.
Weiterhin böte sich angesichts der Menge an Fläche ein riesiges Potential, um den Mangel an zentralem Wohnraum zu bekämpfen. Die Kieler glauben, dass mit jedem Prozent Bürofläche, dass in Wohnfläche umgewandelt werden würde, etwa 50.000 neue Wohnungen mit einer Größe von etwa 70 Quadratmetern entstehen könnten. Profitieren würden hier vor allem Singles, Paare ohne Kinder oder Alleinerziehende – aber auch der Staat, der laut der Studie jeden Monat etwa 164 Millionen Euro für die Unterstützung von Unterkünften ausgebe. Mehr Wohnraum hieße auch für die Autoren der Studie niedrigere Preise, ergo weniger Unterstützungsleistung des Staates.
Ob es wirklich so käme, sei dahingestellt. Fast sicher wäre allerdings, dass mehr Wohnimmobilien auch zu mehr Eigentum führen würden. Eine Chance, die für viele Menschen, vor allem in den Metropolen, aktuell in weite Ferne gerückt ist. Die Studie belegt jedoch, dass die Politik weit mehr tun muss als bisher, um den angespannten Wohnungsmarkt zu beruhigen. Der durch die Pandemie in Fahrt gekommene Wandel in der Arbeitswelt dürfte diese Erkenntnis mehr noch als bisher verfestigen.