Für den Kauf einer eigenen Immobilie spielen die Mietkosten in der entsprechenden Region eine immer größere Rolle. Sie machen in vielen Teilen Deutschlands einen rasant steigenden Anteil am zur Verfügung stehenden Einkommen aus. Auf den ersten Blick scheint Mieten zwar noch die günstigere Wohnvariante zu sein, mittel- bis langfristig könnte sich das Verhältnis jedoch zu Gunsten der eigenen Immobilie umkehren, wenn sich der aktuelle Trend fortsetzt. Weitsichtige Immobilienanwärter planen dies bei langfristigen Entscheidungen frühzeitig mit ein.
Die Wohnungssuche ist meist eine ernüchternde Angelegenheit. Dutzende Besichtigungen und Absagen und am Ende wird man – wenn überhaupt – nur durch erhebliche Abstriche bei Größe, Lage und Ausstattung und/oder durch die Akzeptanz einer deutlich höheren Miete als ursprünglich veranschlagt fündig. Es herrscht akuter WohnungsmangeI. In der Bundesrepublik fehlen nach Angaben des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) in diesem Jahr rund 600.000 Wohnungen, bis 2027 dürften es 830.000 sein. Schnelle Abhilfe ist nicht in Sicht.
So sind die Baukosten seit 2020 um über 40% angestiegen und die Politik verweigert sich aufgrund knapper Kassen nennenswerter Unterstützung bei der Eigentumsbildung. Gleichzeitig wird der Start vieler Bauprojekte durch das gestiegene Zinsniveau aufgeschoben. Nachdem sich die Bauzinsen nun auf dem neuen Niveau eingependelt zu haben scheinen und keine weiteren großen Sprünge zu erwarten sind, werden sich die steigenden Mietkosten deshalb immer mehr zum relevanten Referenzwert entwickeln. Rein intuitiv bieten sich in diesem Zusammenhang zwei unterschiedliche Betrachtungsweisen an.
Geht es in erster Linie darum, was sich Haus- oder Wohnungskäufer „leisten“ können und wollen, wird in erster Linie der Vergleich zwischen der Annuität und der monatlichen Miete in Betracht kommen. Noch fällt diese Rechnung bei vergleichbaren Objekten zwar oft zugunsten des Mieterdaseins aus, bei den aktuellen und für die Zukunft erwarteten Mietsteigerungsraten könnte dies bereits in wenigen Jahren aber schon ganz anders aussehen. Hinzu kommen die gute Kalkulierbarkeit der Annuität, die über die Gesamtlaufzeit des Kredits konstant bleibt, die konsequente Vermögensbildung und der Vorteil des mietfreien Wohnens im Alter, der einen wichtigen Baustein zur Altersvorsorge darstellen kann sowie für ein hohes Maß an Sicherheit sorgt.
Bei Kapitalanlegern dürfte dagegen eher der Vergleich der Mietbelastung bzw. in diesem Fall der Mieterträge mit den Finanzierungs- und Unterhaltskosten einer Immobilie relevant sein. Wie schon in unserem Blogartikel „Kaufen versus Mieten – ein überschlägiger Vergleich“ von Ende vergangenen Jahres anhand eines realen Zahlenbeispiels exemplarisch dargelegt, beginnt das Pendel trotz des erhöhten Zinsniveaus hier schon jetzt positiv zu Gunsten des Immobilienkaufs auszuschlagen. Selbst bei Mietsteigerungsraten deutlich unterhalb der allgemeinen Erwartungen, sind attraktive Wertsteigerungen bei aktuell erworbenen Wohnimmobilien zu erwarten. Bereits in zehn Jahren können diese steuerfrei realisiert werden.
