Mieterhöhung – was ist erlaubt?

Eine Mieterhöhung wird in vielen Fällen damit begründet, dass die Miete dem ortsüblichen Mietspiegel bzw. einer ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird. Der Mietspiegel ist also ein wichtiges Instrument im Zuge der Mieterhöhung. Er gibt an, wie hoch die Durchschnittsmiete von Wohnraum einer Gemeinde ist. Dabei werden die Mieten hinsichtlich mehrerer Kriterien miteinander verglichen – unter anderem sind das: 

• Ausstattung und Beschaffenheit des Objekts 
• Größe 
• Lage 

Der Mietspiegel listet die Mieten gestaffelt nach Baujahren auf und zwar stets in einer Spanne von unterem, mittlerem und oberem Mietwert. Ab 2023 müssen alle Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern solch einen Mietspiegel erheben. Natürlich wird es schwierig sein, eine exakt vergleichbare Wohnung zu finden – daher werden Mieterhöhungen, die als Angleichung an den Mietspiegel erfolgen, auch des öfteren rechtlich angefochten. Liegt für die Kommune kein Mietspiegel vor, können als Berechnungsbasis auch drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden – diese Wohnungen müssen vom Vermieter allerdings offengelegt werden. 

Wurde für eine Wohnung für eine längere Zeit keine Mieterhöhung vorgenommen, kann es sein, dass die momentane Miete weit unter dem liegt, was laut Mietspiegel üblich wäre. Schließlich haben sich die Mieten in den letzten Jahren und Jahrzehnten teils recht dynamisch entwickelt. Vermieter können die Miete nun aber nicht auf einen Schlag an die mittlerweile ortsübliche Vergleichsmiete anpassen – hier gilt nämlich die sogenannte Kappungsgrenze. Sie regelt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden darf. Es kann also durchaus sein, dass Vermieter trotz Mieterhöhung vorerst unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben müssen.  

Ist der Mietwohnungsmarkt einer Stadt oder Gemeinde besonders angespannt, kann die Kappungsgrenze für fünf Jahre auf 15 % gesenkt werden. Vermieter dürfen dann die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 % erhöhen. Diese 15 Prozent-Regelung gilt momentan in den einzelnen Bundesländern wie folgt: 

• Baden-Württemberg: Bis zum 30. Juni 2025 in 89 Städten und Gemeinden 
• Bayern: Bis zum 31. Dezember 2025 in 203 Städten und Gemeinden 
• Berlin: Bis zum 10. Mai 2023 
• Brandenburg: Bis zum 31. Dezember 2025 in 19 Städten und Gemeinden 
• Bremen: Bis zum 31. August 2024 
• Hamburg: Bis zum 31. August 2023 
• Hessen: Bis zum 25. November 2025 in 49 Städten und Gemeinden 
• Mecklenburg-Vorpommern: Bis zum 30. September 2023 in Rostock 
• Niedersachsen: Bis zum 31. Dezember 2027 in 18 Städten und Gemeinden 
• Nordrhein-Westfalen: Bis zum 30. Juni 2025 in 18 Städten und Gemeinden 
• Rheinland-Pfalz: Bis zum 30. September 2024 in 4 Städten und Gemeinden 
• Sachsen: Bis zum 30. Juni 2025 in Dresden und Leipzig 
• Thüringen: Bis zum 30. September 2024 in Erfurt 

Der Koalitionsvertrag der Ampelkoalition sieht vor, die Kappungsgrenze auf 11 % innerhalb von drei Jahren zu senken – beschlossen ist dies allerdings noch nicht (Stand: Oktober 2022).

Können Vermieter die Miete immer weiter erhöhen, wenn sie bestimmte Fristen einhalten und die Erhöhungen begründen können? Nein, können sie nicht. Die Grenze für Mieterhöhungen gibt der örtliche Mietspiegel vor. Liegt die Miete nämlich 20 % über dem Mietspiegel, dann gilt sie als überhöht. Mieter können ihre Mietzahlungen sogar bei 120 % deckeln, wenn in ihrer Kommune der Wohnraum knapp ist – das regelt § 5 Abs. 2 WiStG. Zudem können für die letzten drei Jahre zu viel gezahlte Mieten zurückgefordert werden. 

Übrigens: Die Mietpreisbremse betrifft ausschließlich Neuvermietungen, keine laufenden Mietverhältnisse. Die Mietpreisbremse gibt den Bundesländern die Möglichkeit, Mieterhöhungen einzuschränken – demnach darf die Miete bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Wird an der Wohnung ein Balkon angebracht? Wird das Haus energetisch saniert? Oder anderweitig aufgewertet? Die Kosten für eine solche Modernisierung können in einem bestimmten Rahmen auf die Miete umgelegt werden – dies regelt § 559 BGB. Seit 2019 dürfen bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umgelegt werden – staatliche Zuschüsse müssen allerdings von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Zudem ist genau zu unterscheiden, ob es sich bei der Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierung oder nur um eine Instandhaltung haltet – letzteres wäre beispielsweise das Einsetzen kaputter Fenster. Außerdem gilt seit 2019 auch hier eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung darf die Mieterhöhung maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen. Wurden vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter an Miete berechnet, liegt die Kappungsgrenze sogar bei nur 2 Euro innerhalb von sechs Jahren.

Eine Mieterhöhung ist frühestens ein Jahr nach Einzug erlaubt – zudem muss den Mietern eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats eingeräumt werden. Bei einem Neueinzug kann die Miete also erst nach 15 Monaten zum ersten Mal steigen. Bei laufenden Mietverhältnissen gilt ähnliches: Hier darf die Mieterhöhung-Ankündigung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung ins Haus flattern. Da auch hier die Überlegungsfrist gilt, ergibt sich auch hier ein Zeitraum von 15 Monaten, der mindestens zwischen zwei Mieterhöhungen vergehen muss. Hierbei sind natürlich mögliche Kappungsgrenzen und ortsübliche Vergleichsmieten zu berücksichtigen. Zwei Ausnahmen gibt es hier allerdings: 

• Nach einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung, gilt die Ein-Jahres-Frist nicht. Eine weitere Mieterhöhung kann also innerhalb eines Jahres nach der Modernisierung erfolgen, um die Miete an den Mietspiegel anzupassen.  
• Bei einer im Mietvertrag vereinbarten Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch jedes Jahr um den angegebenen Betrag. Dieser Anstieg darf höher als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren sein. Darüber hinaus darf die Miete nicht weiter erhöht werden. Gleiches gilt für Indexmieten, bei denen die Miete im gleichen Umfang wie die Höhe der Inflationsrate erhöht werden darf – auch hier sind zusätzliche Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel nicht erlaubt.  

Mieterhöhung: Ankündigung, Zustimmung und Sonderkündigungsrecht 
Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern die Mieterhöhung-Ankündigung in Textform schicken – das heißt per Brief oder per Fax, aber auch eine E-Mail ist ausreichend. Ihre Mieterhöhung-Ankündigung muss eine Begründung enthalten, zum Beispiel die Anpassung der Miete an den Mietspiegel oder eine erfolgte Modernisierungsmaßnahme. Wie bereits oben erwähnt, muss dem Mieter eine mindestens zweimonatige Überlegungsfrist bzw. Zustimmmungsfrist eingeräumt werden.  

Grundsätzlich bedarf es bei einer angekündigten Mieterhöhung der Zustimmung der Mieter. An die Form der Zustimmung sind keine genaueren Vorgaben geknüpft – sie kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend durch die fristgerechte Überweisung des erhöhten Mietbeitrags erfolgen. Sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht gegeben, können Mieter der Mieterhöhung natürlich auch widersprechen oder ihr nur teilweise zustimmen. Dies kann zum Beispiel dann eintreten, wenn aus Sicht der Mieter die Kappungsgrenze überschritten wurde – in diesem Fall würden die Mieter nur der ihrer Meinung nach zulässigen Erhöhung bis zur Kappungsgrenze zustimmen. Solche Fälle enden meist vor Gericht – gemeinsam mit denen, bei denen Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern, obwohl alle Voraussetzungen erfüllt sind. Hier hat der Vermieter das Recht, die Mieterhöhung einzuklagen. 

In jedem Fall steht Mietern im Fall einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt: Innerhalb der Überlegungsfrist kann die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten gekündigt werden.