Mängel bei der Immobilienübergabe, und nun?

Endlich steht der Umzug ins Eigenheim an. Doch ausgerechnet vor der Immobilienübergabe fällt Ihnen etwas auf: ein Mangel am Objekt. Wer muss ihn beheben? Wer kommt dafür auf? Kann ich gar vom Kauf zurücktreten? Wir erklären Ihnen, was gilt.

Schon lange träumen Sie von den eigenen vier Wänden. Nun ist Ihr Traumhaus gekauft, die Übergabe steht an. Ein letzter Gang durch das zukünftige Eigenheim. Doch da entdecken Sie einen Mangel. Wer zahlt dafür – Käufer oder Verkäufer?

Was sagt der Kaufvertrag?

Meist hilft ein Blick in den Kaufvertrag. Was dort steht, gilt. So wird zum Beispiel bei Bestandsimmobilien mitunter die Gewährleistung für Sachmängel ausgenommen. Ist das der Fall, dann haftet der Verkäufer nicht nach dem sogenannten Kaufmängelrecht. Doch nicht immer steht etwas dazu im Kaufvertrag. Dann gilt grundsätzlich: Vom Notartermin bis zur Übergabe trägt der Verkäufer das Risiko. Aber nur, wenn Sie nicht vor dem Kauf vom Fehler wussten. Sonst müssen Sie den Mangel auf eigene Kosten beheben.

Fünf Jahre Anspruch, um Mängel zu beheben

Steht der Verkäufer in der Haftung, können Immobilienkäufer den Kaufpreis senken. Alternativ muss der Verkäufer den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist beheben. Zum Beispiel, indem er Handwerker beauftragt. Kompliziert wird es, wenn der Verkäufer für den Mangel schon einmal einen Handwerker beauftragt hatte und Gewährleistung besteht. Dann nämlich muss der Verkäufer dem Handwerker einen angemessenen Zeitraum zum Beheben einräumen. Um diesen Umweg zu vermeiden, wird Ihnen oft die Gewährleistung über den Kaufvertrag übertragen. Sie müssen sich dann mit dem Handwerker kurzschließen.

Ist der Schaden größer und Sie können die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitraum nutzen, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Beispielsweise, wenn Sie im Winter einziehen wollen und die Heizung nicht geht. Nutzt der Verkäufer die Frist nicht, steht es Ihnen sogar offen, vom Kauf zurückzutreten. Vorher ist kein Rücktritt möglich. Weist der alte Eigentümer allerdings nach, dass er keine Schuld an der Verzögerung hat, müssen Sie den Mangel selbst beheben. Und wenn Ihnen der Mangel erst viel später auffällt? Der Gesetzgeber hat vorgesorgt. Ab der Übergabe haben Sie fünf Jahre lang Mängelansprüche gegenüber dem Verkäufer.

Sonderfall Erschließungskosten

Ein interessanter Fall betrifft das Grundstück. Erneuert die Gemeinde die öffentliche Straße oder die Kläranlagen, fallen Erschließungskosten für die Anlieger an. Wichtig dabei: Wenn am Tag des Vertragsschlusses Arbeiten begonnen wurden, muss der Verkäufer sie zahlen. Selbst, wenn er dort nicht mehr lebt. Ob in nächster Zeit Forderungen von der Gemeinde anstehen, können Sie direkt bei dieser nachfragen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.