Immobilientypen-Serie: Was es bei Eigentumswohnungen zu beachten gilt
„Kaufen oder bauen?“ Damit setzt sich Teil 1 unserer Serie auseinander. Im zweiten Teil legen wir den Fokus auf den ersten Immobilientyp, die Eigentumswohnung. Ob als Alterssitz oder Kapitalanlage: Die Eigentumswohnung ist bei den Deutschen besonders beliebt. Gegenüber anderen Immobilientypen punktet sie durch folgende Vorteile:
•Reparaturkosten am Haus werden von der Wohnungseigentümerschaft getragen
•Hausmeister und Verwalter kümmern sich um die Instandsetzung
•Ein Kauf ist meist auch im Stadtzentrum möglich
Zu ihren möglichen Nachteilen zählen:
•Verpflichtungen gegenüber der Eigentümerschaft
•Der Schnitt der Wohnung lässt sich nur bedingt verändern
•zusätzliche Kosten für Verwalter
Eigentümerschaft und Teilungserklärung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Immobilienbesitzer nicht nur die Wohnung, sondern mit ihr auch Teile des Grundstücks und Hauses. Dazu gehören zum Beispiel das Dach, der Fahrstuhl oder die Briefkästen. Was genau zum Gemeinschaftseigentum gehört, regelt die sogenannte Teilungserklärung. In ihr werden aber auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau festgehalten.
Verwaltet wird das Gemeinschaftseigentum von der Wohnungseigentümerschaft, zu der alle Wohnungseigentümer gehören – also auch der neue Immobilienbesitzer der Eigentumswohnung. Neben der Verwaltung bildet die Eigentümerschaft Instandhaltungsrücklagen. Damit finanziert sie Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Zudem ist sie verantwortlich für den jährlichen Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und eventuelle Sonderumlagen. Anfallende Reparaturen müssen die Eigentümer allerdings nicht selbst organisieren. In der Regel werden sie durch eine Hausverwaltung vertreten.
Über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer in der jährlichen Eigentümerversammlung. Dabei werden alle getroffenen Beschlüsse in einem Protokoll festgehalten.
Tipp: Sehen Sie sich vor dem Kauf der Wohnung die Protokolle der letzten Jahre an, dann wissen Sie, ob teure Veränderungen geplant sind. Auch ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich. Denn vielleicht gibt es auch Regelungen, die sich nachteilig auf Sie auswirken können.
Eigentumswohnung im Bestand
Bei der Suche nach der richtigen Eigentumswohnung sollten Käufer mit Weitblick planen. Achten Sie neben Ihren persönlichen Entscheidungskriterien wie Lage und Größe vor allem auch auf den Zustand der gesamten Immobilie – sonst kann es schnell teuer werden. Kapitalanleger sollten zudem die Bedürfnisse ihrer künftigen Mieter im Blick haben. Wünschen Sie sich ältere Personen als Mieter, sollte die Wohnung altersgerecht liegen und entsprechend ausgestattet sein.
Vor dem Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung sollten Immobilienkäufer sicherstellen, dass sie sich das Objekt auch leisten können. Wichtig sind dabei sowohl offensichtliche Kosten als auch Ausgaben, die nicht direkt ersichtlich sind. Zu den allgemeinen Kosten gehören:
•Kaufpreis
•Maklerhonorar
•Notar- und Gerichtskosten (ca. 2 Prozent des Kaufpreises)
•Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent)
•offensichtliche Reparatur-, Renovierungs- oder Wartungskosten
•Kosten der Finanzierung
Zu den versteckten Kosten zählen:
•erst auf dem zweiten Blick ersichtliche Reparatur-, Renovierungs- oder Wartungskosten (zum Beispiel, wenn der Keller plötzlich feucht ist)
•Hausgeld (Versicherungsbeiträge, Instandhaltungskosten, Hausstrom, Müllentsorgung, Grundsteuer, Hausmeisterkosten, allgemeine Heizkosten für das Haus, Kosten für die Hausverwaltung, Aufzugskosten etc.)
•Persönliche Nebenkosten (Versicherungsbeiträge, Strom, Wasser, Rundfunkbeitrag etc.)
Eine Besonderheit bei den Eigentumswohnungen ist der Wirtschaftsplan. Er listet die für das ganze Jahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter aufgestellt und ergänzt die Grundlage für das monatliche Hausgeld. Dabei gilt: Ist die Immobilie länger nicht modernisiert worden, können sich die Instandhaltungskosten erhöhen und somit auch das Hausgeld. Einige der Kosten können Kapitalanleger auf den Mieter umlegen. Dazu gehören aber nicht die Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Diese muss der Eigentümer selbst tragen. Zudem kann man im Wirtschaftsplan aber auch einsehen, wie hoch die bereits angesparten Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind - insgesamt und auch für die eigene Wohnung.
Eigentumswohnung im Neubau
Vergleicht man die Kosten für eine Eigentumswohnung im Neubau mit einer im Bestand, fällt auf, dass sich die Kosten für beide sehr ähnlich sind. Auch im Neubau fallen zum Beispiel Maklerhonorar, Grunderwerbsteuer oder Hausgeld an. Die Kosten für die Instandhaltung von Neubauwohnungen sind meist niedriger. Denn durch die zeitgemäßen Wohnraum- und Energiestandards ist das Risiko einer baldigen Sanierung niedriger.
Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung im Bestand hat der Neubau noch weitere Vorteile – wie die Sicherheit. Diese bringen die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger mit sich. Zudem können künftige Eigentümer bereits vor Baubeginn Einfluss auf die Ausstattung der Wohnung nehmen. Eine Freiheit, die aber auch einen großen Nachteil hat: Oft können sich Käufer die Immobilie nur anhand von Bauunterlagen und -plänen vorstellen. Ganz wichtig sind dabei die Baubeschreibungen. In ihnen steht, welche Leistungen im Kaufpreis enthalten sind. Achten Sie beim Neubau deshalb besonders auf die Baubeschreibung.
Besonderheiten bei der Finanzierung der Eigentumswohnung
Wichtig bei der Finanzierung der Eigentumswohnung ist die genaue Trennung des Wohneigentums. Denn die Bank will wissen, wie viel Eigentum der Immobilienkäufer besitzen wird. Schließlich sind das für sie wichtige Absicherungen. Das hat auch Vorteile für den Darlehensnehmer, da sich die Absicherung auf die Kreditvergabe auswirkt. Tipp: Bei einigen Banken ist es üblich, dass sie bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung Auf- oder auch Abschläge machen.
Zusätzlich können Sie den Kauf oder den Bau einer Eigentumswohnung durch Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördern. Das ist aber bei weitem nicht alles. Es gibt viele verschiedene Förderungen. So unterstützen die einzelnen Bundesländer genauso wie Städte, Gemeinden und Kirchen das Projekt Eigenheim. Gefördert werden neben dem Immobilienerwerb oder -bau speziell auch Familien auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Wer anschließend mit erneuerbaren Energien heizen will, sollte auf das Angebot des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) zurückkommen. Eine Übersicht dieser und weiterer Fördermöglichkeiten hat die "aktion pro eigenheim“ aufgestellt. Ein Blick lohnt. Sind Sie an einer Förderung interessiert? Kommen Sie gerne auf uns zu, wir können Sie dabei individuell beraten.
Sie sehen, beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es wichtige Besonderheiten zu beachten. Welche es beim Einfamilienhaus sind, verraten wir Ihnen in Teil 3 der Serie.