Das Licht am Horizont wird heller – Entspannung gleich an verschiedenen Stellen
Die letzten Jahre gingen an die Substanz. Für viele Akteure am Markt für Wohnimmobilien bedeuteten sie sogar das Aus. Nun kündigt sich allerdings von verschiedenen Seiten aus Besserung an. Darauf deuten auch die Zahlen unseres aktuellen Marktreports hin.
So ist das vermittelte Finanzierungsvolumen von Hüttig & Rompf im zweiten Quartal 2024 erneut deutlich angestiegen, nachdem es in den beiden Vorquartalen bereits zu einem positiven Richtungswechsel gekommen war. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q2 2023) hat das Finanzierungsvolumen um rund 20% zugenommen. Getragen wurde diese positive Entwicklung zuletzt vor allem durch die verstärkte Rückkehr der Eigennutzer, für die sich gleich diverse Gründe ausmachen lassen.
Stabilisierung des Zinsniveaus: Zum einen haben sich die Hypothekenzinsen auf einem inzwischen wieder etwas reduziertem Niveau eingependelt. Größere Schwankungen sind derzeit nicht zu beobachten und für die kommenden Monate auch nicht zu erwarten. Eine Spekulation auf weiter fallende Werte scheint deshalb nicht opportun.
Rückläufige Immobilienpreise: Zum anderen haben sich die Preise für bestehende Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt seit dem zweiten Quartal 2022 um ca. 15% reduziert. Dabei deutet die Entwicklung des German Real Estate Index (Greix), der vom Kieler Institut für Weltwirtschaft in Zusammenarbeit mit verschiedenen Partnern berechnet wird, auf eine bevorstehende Trendwende bei der Preisentwicklung hin. In drei der Top 7-Städte Deutschlands waren zuletzt bereits wieder Preissteigerungen zu beobachten. Zu nennen sind hier etwa Frankfurt am Main (+2,2%) und Köln (+2,4%). Auf Basis der von uns im zweiten Quartal 2024 vermittelten Finanzierungen belief sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Gruppe der Eigennutzer auf 3.765 Euro und in der Kategorie der Kapitalanleger auf 3.318 Euro. Die Quadratmeterpreise liegen damit in beiden Segmenten jeweils über dem Schnitt des Gesamtjahres 2023. Der Trend zeigt bei den Kaufpreisen also wieder nach oben. Mittlerweile liegen die Quadratmeterpreise auch schon wieder über dem Vor-Corona-Niveau des Jahres 2019. Diese Entwicklung wird von potenziellen Kaufinteressenten sehr wohl wahrgenommen. Es entsteht zunehmender Handlungsdruck, auch weil Eigennutzer zunehmend ungeduldig werden.
Angleichung von Miete und Annuität: Auch die relative Vorteilhaftigkeit der eigenen gegenüber der angemieteten Wohnimmobilien, die viele Jahre lang für steigendes Interesse an einem Eigenheim gesorgt hat, rückt wieder in greifbare Nähe. Legt man die aktuellen Mietsteigerungsraten zugrunde, dürften die Mietkosten bei Neuvermietung die Annuität vergleichbarer Objekte schon bald wieder erreichen oder sogar übersteigen. Entsprechende Rechenbeispiele sind oft überzeugender als andere gute Argumente für eine eigene Immobilie, wie beispielsweise das mietfreie Wohnen im Alter.
Als besonders attraktive Zielobjekte werden von Selbstnutzern und Kapitalanleger derzeit insbesondere ältere Bestandsobjekte wahrgenommen. Einerseits ist der Preisrückgang seit dem Peak Anfang 2022 hier besonders hoch ausgefallen und zum zweiten kommt es bezüglich der energetischen Belastungen, die von der EU und der Bundesregierung im Rahmen ihrer „Klimagesetzgebung“ immer wieder in den Raum gestellt worden sind, wohl doch nicht so schlimm wie ursprünglich befürchtet. Die diesbezügliche Unsicherheit nimmt jedenfalls ab und bei fundierter Beratung lässt sich durchaus die eine oder andere staatliche Förderung nutzen. In der Gruppe der Selbstnutzer entfielen im zweiten Quartal dann auch 64% der vermittelten Finanzierungen auf Wohnobjekte mit einem Alter von über 20 Jahren. Bei Kapitalanlegern macht diese Kategorie sogar vier Fünftel der Finanzierungen aus.
Während die Immobiliengröße bei den Eigennutzern mit durchschnittlich 134 m² (-1,7%) praktisch unverändert geblieben ist, ist sie bei den Kapitalanlegern im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 101 auf 108 m² um sieben Prozent angestiegen.