Lage, Lage, Energieeffizienz! Wie der energetische Stand von Gebäuden den Immobilienpreis beeinflusst
Die Energieeffizienz hat bei der Immobilienbewertung in den zurückliegenden Jahren massiv an Bedeutung gewonnen. Für die erfolgreiche Vermarktung von Wohnungen und Häusern sind ihre Berücksichtigung sowie grundlegende Kenntnisse hinsichtlich energetischer Sanierungskosten und staatlicher Fördermaßnahmen deshalb unumgänglich.
Welche drei wichtigen Kriterien bestimmen den Wert einer Immobilie? Waren dies in der Vergangenheit bekanntermaßen „die Lage, die Lage, die Lage“ wird der letztgenannte Aspekt dieser alten Immobilienweisheit immer mehr durch „die Energieeffizienz“ abgelöst. Während es bei Objekten mit niedriger Energieeffizienz (D bis H) seit Ausbruch des Ukraine-Kriegs und dem damit einhergehenden Anstieg der Energiekosten zu deutlichen Preisrückgängen gekommen ist, haben sich energetisch hochwertiger Wohnimmobilien seither vergleichsweise wertstabil gezeigt. Zu diesem Ergebnis kommt das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in seinem jüngsten IW-Wohnindex-Report.
Demnach waren die Preisrückgänge bei Objekten der höchsten Effizienzklasse (A+) im Betrachtungszeitraum (Q1/2022 bis Q3/2023) mit durchschnittlich -1,1% vernachlässigbar gering. Auch die Werte von Wohnimmobilien der Klasse A gaben mit -5,2% nur verhältnismäßig wenig nach. Bei Wohnungen und Häusern der Klassen D bis H kam es mit Preisrückgängen von jeweils ca. 10% dagegen durchaus zu signifikanten Abschlägen. Nennenswerte Unterschiede zwischen diesen Klassen (D versus H) konnten allerdings nicht festgestellt werden. Sämtliche Ergebnisse des IW deuten darauf hin, dass die Kaufpreise insgesamt eine Bodenbildung erreicht hätten „und die moderaten Preisanpassungen beendet sind.“
Immobilienerwerber sind somit deutlich sensibler geworden, was den energetischen Zustand möglicher Kaufobjekte anbelangt. Offensichtlich kalkulieren sie zukünftige Unterhalts- und Sanierungskosten in ihre Zahlungsbereitschaft mit ein. Um eine Immobilie zu vermarkten, aber auch um sowohl bei einem potenziellen Käufer als auch dem Besitzer des Objekts für Preiszugeständnisse werben zu können, sind profunde Kenntnisse bezüglich notwendiger Sanierungsmaßnahmen, den damit verbundenen Kosten und etwaigen Förderprogrammen von Bund und Ländern erforderlich.
Insbesondere beim letzten Punkt hat sich zuletzt wieder etwas mehr Klarheit ergeben. So kann der Heizungstausch mit einer einheitlichen Grundförderung von 30% honoriert werden, wobei der Zuschuss unter bestimmten Umständen auch deutlich höher ausfallen kann (bis zu 70% der förderfähigen Kosten, max. 21.000 Euro). Für einzelne Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung von Außenwänden, Dachflächen, Geschossdecken, usw. wird eine Grundförderung in Höhe von 15% gewährt und für die systematische Sanierung von Wohngebäuden lassen sich bei der KfW zinsverbilligte Kredite in Höhe von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit beantragen. Dazu muss die Immobilie nach der Komplettsanierung den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses erreichen. Zusätzlich gibt es in diesem Fall sehr attraktive Tilgungszuschüsse, die im Maximum bis zu 45% des Kreditbetrags ausmachen können.