Der Immobilienkauf ist wieder erschwinglich. Vor allem ältere Immobilien sind gefragt
In den letzten Jahren ist der Markt für Wohnimmobilien fast vollständig zum Erliegen gekommen. Gestiegene Kreditzinsen haben potenzielle Käufer abgeschreckt bzw. ihnen eine Finanzierung unmöglich gemacht. Verkaufsinteressenten sind auf ihren Häusern und Wohnungen sitzen geblieben, weil sie nicht bereit waren, ihre Ansprüche an die fallenden Preise anzupassen. Gleich von mehreren Seiten her scheint sich der „Gordische Knoten“ nun allerdings zu lösen. Vor allem bei älteren Bestandsimmobilien steigt das Transaktionsvolumen an.
Darauf deuten zumindest die Zahlen unseres aktuellen Marktreports hin. So ist das vermittelte Baufinanzierungsvolumen von Hüttig & Rompf im zweiten Quartal 2024 wieder deutlich angestiegen, nachdem es schon in den beiden Vorquartalen zu einem positiven Richtungswechsel gekommen war. Gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum (Q2 2023) hat das Finanzierungsvolumen um ca. 20% zugenommen. Getragen wird diese Entwicklung vor allem durch die im 2. Quartal zu beobachtende verstärkte Rückkehr der Eigennutzer, für die sich gleich verschiedene Gründe ausmachen lassen.
Stabilisierung des Zinsniveaus: Zum einen haben sich die Hypothekenzinsen auf einem inzwischen wieder etwas reduziertem Niveau eingependelt. Größere Schwankungen sind derzeit nicht zu beobachten und für die kommenden Monate auch nicht zu erwarten. Eine Spekulation auf weiter fallende Werte scheint deshalb nicht opportun.
Rückläufige Immobilienpreise: Zum anderen haben sich die Preise für bestehende Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt seit dem zweiten Quartal 2022 um ca. 15% reduziert. Dabei deutet die Entwicklung des German Real Estate Index (Greix), der vom Kieler Institut für Weltwirtschaft in Zusammenarbeit mit verschiedenen Partnern berechnet wird, auf eine bevorstehende Trendwende bei der Preisentwicklung hin. In drei der Top 7 Städte Deutschlands waren zuletzt bereits wieder Preissteigerungen zu beobachten. Zu nennen sind hier etwa Frankfurt am Main (+2,2%) und Köln (+2,4%). Auf Basis der von uns im zweiten Quartal 2024 vermittelten Finanzierungen belief sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Gruppe der Eigennutzer auf 3.765 Euro und in der Kategorie der Kapitalanleger auf 3.318 Euro. Die Quadratmeterpreise liegen damit in beiden Segmenten jeweils über dem Schnitt des Gesamtjahres 2023. Der Trend zeigt bei den Kaufpreisen also wieder nach oben. Mittlerweile liegen die Quadratmeterpreise auch schon wieder über dem Vor-Corona-Niveau des Jahres 2019. Diese Entwicklung wird von potenziellen Kaufinteressenten sehr wohl wahrgenommen. Der Tiefpunkt scheint erreicht bzw. sogar durchschritten zu sein. Auch aus dieser Sicht ist von einem weiteren Abwarten beim Immobilienkauf somit abzuraten.
Gestiegene Einkommen: Kumuliert haben beide Aspekte einen hohen Anteil daran, dass sich die durchschnittliche monatliche Gesamtrate binnen Jahresfrist für Selbstnutzer von 1.906 Euro auf 1.850 Euro (-2,9%) reduziert hat. Hinzukommen die in vielen Branchen gestiegenen Löhne und Gehälter. Entsprechend ist der Teil des Einkommens, der für Tilgung und Zins neu abgeschlossener Finanzierungen aufgewendet werden muss, bei dieser Gruppe in den zurückliegenden zwölf Monaten auch um zwei Prozentpunkte auf 27,3% zurückgegangen. Bei den Kapitalanlegern liegt die Quote nur noch bei 14,7%.
Angleichung von Miete und Annuität: Legt man die aktuellen Mietsteigerungsraten zugrunde, dürften sich Annuität und Mietkosten zukünftig immer weiter annähern. Damit steigt der relative Vorteil des Kaufs im Vergleich zur Miete wieder an. Hinzukommt das mietfreie Wohnen im Alter, das ein wichtiger Baustein zur Altersvorsorge darstellen kann und sich nur mit selbstgenutztem Wohneigentum realisieren lässt.
Als besonders attraktive Zielobjekte werden von Selbstnutzern und Kapitalanleger derzeit insbesondere ältere Bestandsobjekte wahrgenommen. Einerseits ist der Preisrückgang seit dem Peak Anfang 2022 hier besonders hoch ausgefallen und zum zweiten kommt es bezüglich der energetischen Belastungen, die von der EU und der Bundesregierung im Rahmen ihrer „Klimagesetzgebung“ immer wieder in den Raum gestellt worden sind, wohl doch nicht so schlimm wie ursprünglich befürchtet. Die Unsicherheit nimmt jedenfalls ab und mit der fundierten Beratung durch unsere erfahrenen Finanzierungsberater lässt sich durchaus die eine oder andere staatliche Förderung nutzen. Bei den Selbstnutzern entfielen im zweiten Quartal dann auch 64% der vermittelten Finanzierungen auf Wohnobjekte mit einem Alter von über 20 Jahren. Bei Kapitalanleger macht diese Kategorie sogar vier Fünftel der Finanzierungen aus.