Bebauungsplan – Wenn das Traumhaus ins Stadtbild passen muss

Was perfekte Grundstück ist gefunden. Damit ist es sicher: Jetzt wird gebaut! Am Anfang steht dabei eine wichtige Frage: Wie soll das Wunschhaus aussehen? Die Antworten halten Sie in einer detaillierten Skizze fest. Damit sich alle Wünsche umsetzen lassen, haben Sie sich zudem einen Baufinanzierungsexperten zur Seite geholt. Er hat Ihre Finanzen immer im Blick, zum Beispiel auch die Baunebenkosten. Gut so! Doch da ist noch etwas, woran Sie von Anfang an denken sollten: den Bebauungsplan Ihrer Kommune.

Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan. Dieser hält fest, in welcher Art und Weise die Bebauung von Grundstücken überhaupt möglich ist. Erstellt wird er von der zuständigen Gemeinde. Diese legt nämlich fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind und welche eben nicht. Ein Bebauungsplan gilt in der Regel für einen Ortsteil oder eine Grundstücksgruppe und nicht für ein gesamtes Gemeindegebiet.

Ob Fundament, Baumaterialien, Anzahl der Stockwerke und Einbau bestimmter technischer Anlagen oder Dachform: Jeder Bauherr hat eine ganz genaue Vorstellung von seinem Wunschhaus. Doch hier gibt es viel zu beachten. 

Um den sogenannten Siedlungscharakter zu erhalten, haben die meisten Gemeinden verbindliche Regeln zum Aussehen und der Struktur neuer Immobilien. Ziel dieser Vorgaben ist es, ein einheitliches Bild im Wohngebiet zu erhalten und die Interessen der Nachbarn zu wahren. Wer möchte schon eine zehngeschossige Immobilie neben seinem Flachbau mit zwei Etagen?

Diesen weiteren Zielen dient ein Bebauungsplan:

Des Weiteren kommen noch verschiedene Ziele der Raumordnungsplanung dazu. Diese umfassen beispielsweise Aspekte zu den Anforderungen gesunder Wohnverhältnisse, Belange des Personen- und Güterverkehrs und Wohnbedürfnisse der Bevölkerung.

Sind Sie derzeit aktiv am Planen Ihres Traumhauses? Unsere Spezialisten im Bereich Baufinanzierung stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, um Ihnen bei der Auswahl einer passenden Finanzierung zu helfen. Wir sind gespannt auf Ihre Anfrage und freuen uns darauf, Ihnen weiterzuhelfen.

Für einen Bebauungsplan ist eine Erläuterung zwingend erforderlich. Darin müssen Sinn und Zweck der Planung begründet werden. 

Ein Bebauungsplan besteht in der Regel aus zwei Teilen: 

1. Einem Text 
2. Planzeichnungen

Die Skizzen zeigen genau, wie Sie Ihr Traumhaus im jeweiligen Wohnumfeld verwirklichen dürfen. Die jeweiligen Regelungen beruhen auf dem Baugesetzbuch (§ 9 BauGB). Insgesamt kann jede Gemeinde hier Bezug auf 26 Punkte nehmen. Nicht alle müssen in jedem Bebauungsplan enthalten sein. Einige sind aber ganz typisch, darunter die Art der baulichen Nutzung. Hierbei geht es zum Beispiel um die Frage, ob Ihr Grundstück in einem Kleinsiedlungsgebiet mit Nutzgärten oder in einem allgemeinen Wohngebiet liegt, das überwiegend zum reinen Wohnen vorgesehen ist.

Häufig werden auch Abstandsflächen zu Nachbargebäuden vorgegeben und eine offene oder geschlossene Bauweise (Einzel- oder Doppelhaus) festgelegt. Hinzu kommen Angaben zum Maß der baulichen Nutzung. Also, welchen Gesamtbereich der Grundstücksfläche dürfen Sie bebauen? Zu welchem Anteil dürfen Sie Geschosse errichten? Im Bebauungsplan ist das genau eingezeichnet. Zum Inhalt von einem Bebauungsplan zählen auch örtliche Verkehrsflächen, Versorgungsflächen und Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung.

Schließlich schreiben eingezeichnete Baulinien, Baugrenzen und Baufenster exakt vor, in welche Richtung und auf welchen Flächen das neue Eigenheim stehen darf. Viele Städte und Gemeinden informieren im B-Plan außerdem darüber, welche Form und Ausrichtung neu gebaute Dächer haben sollen.

Bebauungsplan: Pflicht oder Kür? Grundsätzlich müssen die Bauvorgaben immer eingehalten werden. Es sei denn, es besteht ein guter Grund, die Vorschrift nachträglich anpassen zu lassen. In einem solchen Fall können Sie zusammen mit weiteren Bauherren bei der Stadt einen Antrag auf Bebauungsplan-Änderung stellen.

Jedoch müssen folgende Aspekte zwingend vorhandensein:

Fakt ist: Bevor der Stein ins Rollen kommt, sollten Sie sich immer erkundigen, ob ein Bebauungsplan für Ihr Grundstück existiert. Ist das der Fall, sind Sie in aller Regel an die Vorgaben gebunden. Was auf den ersten Blick wie ein Hindernis wirkt, kann auch zu Ihrem Vorteil sein. Denn benachbarte Immobilienbesitzer und künftige Bauherren müssen sich genauso an das jeweilige Baugesetz halten. 

Wenn Baugrenzen nicht beachtet oder Neubauten nicht entsprechend der Vorgaben des Bebauungsplanes errichtet werden, drohen Bußgeld, Baustopp oder - im Extremfall - Rückbau. Derartige Sanktionen richten sich individuell nach Umfang und Abweichung vom B-Plan. Auch Jahre nach der Fertigstellung kann es noch zu Konflikten mit der Bauaufsicht kommen. Was diese zunächst nicht bemerkt hat, kann beispielsweise im Zuge eines Nachbarschaftsstreits durch das Einschalten des Bauamtes ans Licht kommen.

Sie stecken mitten in der Planung zu ihrem Traumhaus? Unsere Baufinanzierungsexperten beraten Sie gerne zur passenden Baufinanzierung. Vereinbaren Sie am besten gleich einen Termin bei uns. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.