Achtung Vermieter: Diese Renovierungen stehen Mietern zu

Sie interessieren sich für einen Immobilienkauf als Rendite-Anlage? Oder Sie vermieten bereits? Dann wissen Sie bestimmt: Die Wohnung bzw. das Gebäude in Schuss zu halten, ist Ihre Aufgabe als Vermieter. Die gute Nachricht für Sie: Nicht alles ist verpflichtend. Eine Renovierung zur Instandhaltung steht Mietern meist zu, eine Modernisierung eher nicht. Wir geben Ihnen einen Überblick, was vom Vermieter verlangt werden kann und welche Ausnahmen es gibt.

Unterschied zwischen Renovierung und Modernisierung 

Zunächst ist es wichtig, die Begriffe zu klären. Eine Renovierung ist mit einer Instandhaltung gleichzusetzen. Sie steht dem Mieter in der Regel zu. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB). Eine Modernisierung wiederum geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB). 

Anrecht auf Renovierung 

Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt. Mit der Zeit werden solche Spuren durch gewöhnliche Nutzung zwangsläufig immer sichtbarer. Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter eine Erneuerung fordern kann. Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn etwas so abgenutzt ist, dass er es nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann. Typische Beispiele hierfür sind die Renovierung des Bads, das Verlegen neuer Böden und die Instandhaltung der Heizung. 

Ausnahmen bestätigen die Regel 

Auch wenn der Vermieter in den meisten Fällen für Renovierungen im Sinne der Instandhaltung verantwortlich ist, so gibt es Ausnahmen. Zum Beispiel beim Einzug. Wird „gemietet wie gesehen“, kann der Mieter keine Renovierung für Schäden fordern, die er bei der Besichtigung gesehen und in diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnet hat. Solche Mängel müssten in einem Übergabeprotokoll verzeichnet sein. Der Mieter steht zudem in der Pflicht, auf die Wohnung zu achten und Schäden abzuwenden. Verletzt er diese Obhutspflicht, muss er den Schaden selbst reparieren. Ein letzter Fall sind die Schönheitsreparaturen: Steht im Mietvertrag eine Renovierungsklausel, muss der Mieter bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen und kann sie nicht vom Vermieter fordern. Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen. In der Vergangenheit waren solche Klauseln allerdings oftmals ungültig – hier sollte man genau prüfen. 

Meist kein Anrecht auf Modernisierung 

Eine Modernisierung kann ein Mieter in der Regel nur dann einfordern, wenn sie aufgrund eines nicht vorhandenen Mindeststandards erfolgen muss. Wenn beispielsweise die Sicherungen herausfliegen, weil mehr als zwei elektrische Geräte angeschlossen wurden, so kann der Vermieter verpflichtet sein, die Elektrik zu erneuern. Alles, was über diesen Mindeststandard hinausgeht, sind für den Vermieter lediglich freiwillige Optionen, um seine Immobilie aufzubessern. Zu diesen Maßnahmen können beispielsweise eine neue Fassadendämmung oder der Einbau einer Türsprechanlage sein.  

Ein wichtiger Punkt zum Schluss: Anders als bei einer Renovierung ist bei einer Modernisierung eine Mieterhöhung erlaubt – allerdings müssen dabei feste Regeln beachtet werden.