Anschluss­finanzierung: Heute planen, morgen sparen

Jede Zinsbindung läuft irgendwann aus – und meistens endet die Zinsbindung, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist. Was Darlehensnehmer oft nicht wissen: Mit dem Ende der Zinsbindung können Sie ganz einfach den Darlehensgeber wechseln. Praktisch, wenn Sie sich günstige Zinsen sichern möchten. Hier gilt: Je früher, desto besser. Schon 60 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist können Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen. 

Unser Expertenteam unterstützt Sie gerne bei der maßgeschneiderten Planung Ihrer Anschlussfinanzierung. Aus unserem Pool von 500 Partnerbanken und Sparkassen finden wir die besten Konditionen und Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung. 

Zu einer klassischen Baufinanzierung gehören in den meisten Fällen eine Erstfinanzierung und eine Anschlussfinanzierung. Die Erstfinanzierung ist dabei der erste Kredit, den Sie aufnehmen, um Ihre Immobilie abzubezahlen. Die Laufzeit dieses Kredits und die Zinsbindung bestimmen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank je nach Höhe der Kreditsumme, Ihren finanziellen Möglichkeiten und der momentanen Zinssituation. In den meisten Fällen einer Baufinanzierung bleibt nach Ablauf dieser Erstfinanzierung eine Restschuld übrig. Können Sie diese nicht aus Eigenmitteln begleichen, benötigen Sie folglich einen weiteren Kredit – Ihre Anschlussfinanzierung. Eine Anschlussfinanzierung setzt also dort ein, wo die Erstfinanzierung nach der festgelegten Laufzeit ausläuft. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen völlig neuen Vertrag, der mit Ihrer Erstfinanzierung nichts zu tun hat – auch hier sollten Sie also die Konditionen mehrerer Kreditinstitute vergleichen, um die für Sie passende Anschlussfinanzierung zu erhalten. Hierbei stehen wir Ihnen gerne fachkundig zur Seite. 

Ist abzusehen, dass bei Ihrer Erstfinanzierung eine Restschuld übrigbleibt, Sie also eine Anschlussfinanzierung benötigen, können Sie diese grundsätzlich auf zwei Arten regeln:  
Sie können das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank belassen und auch die Anschlussfinanzierung hier abschließen. Das wäre eine sogenannte Prolongation. In diesem Fall würde die Bank rund drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung der Erstfinanzierung auf Sie zukommen und Ihnen ein Angebot für die Anschlussfinanzierung machen. Doch ist dieses Angebot wirklich das günstigste, das Sie für Ihre Anschlussfinanzierung erhalten könnten? Wie bei jedem Kredit lohnt sich der Vergleich verschiedener Anbieter. Diesen Vergleich sollten Sie frühzeitig in Angriff nehmen – bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung. Wechseln Sie dann tatsächlich mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut, spricht man von einer Umschuldung. 

Günstige Zinsen finden, mit Banken verhandeln, Konditionen vergleichen: Wenn Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch einen Restdarlehensbetrag offen haben, stehen Sie wieder am Anfang der Finanzierung. Klingt nicht positiv? Ist es aber! Eine Anschlussfinanzierung bietet Ihnen nämlich die Möglichkeit, Zinsen zu sparen. Wenden Sie sich an unser Expertenteam, um Angebote von verschiedenen Banken einzuholen. Selbst wenn Sie Ihren bestehenden Darlehensvertrag verlängern möchten, lohnt sich ein Vergleich. Denn so sammeln Sie gute Argumente, wenn Sie mit Ihrer Hausbank in Verhandlungen treten. 

Eine Anschlussfinanzierung ist aber vor allem die Gelegenheit, um Ihre Baufinanzierung zu optimieren. Wenn Sie zum Beispiel Ihre Rate senken oder höher tilgen möchten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür. Sprechen Sie mit unseren Experten und profitieren Sie von diesen Vorteilen: 

Wie geht es mit meiner Finanzierung weiter? Idealerweise sollten Sie sich schon frühzeitig mit dieser Frage beschäftigen und bereits vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung einholen und vergleichen. Ab einem Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist können Sie die Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Konditionen festmachen. Sie haben also genügend Zeit, um sich zu informieren und verschiedene Varianten zu prüfen. 

In der Regel sind seit Ihrer Erstfinanzierung einige Zeit vergangen. Vielleicht haben sich Ihre Lebensumstände verändert. Die Anschlussfinanzierung ist deshalb eine gute Gelegenheit, um das Darlehen an die aktuelle finanzielle und persönliche Situation anzupassen. Keine Sorge, wenn Sie mit der Anschlussfinanzierung nicht die gesamte Restschuld abdecken. Eine dritte oder vierte Finanzierungsrunde stellt kein Problem dar. Das ist vor allem sinnvoll, wenn die Zinsen fallen könnten. Dann sollten Sie nur eine kurze Laufzeit wählen, um in wenigen Jahren vielleicht von günstigeren Konditionen zu profitieren. Bei niedrigen Hypothekenzinsen hingegen lohnt sich in der Regel eine lange Zinsbindung. 

Vielleicht argumentiert Ihr bisheriger Darlehensgeber damit, dass der Wechsel zu einer anderen Bank für Ihre Anschlussfinanzierung aufwendig und mit hohen Kosten verbunden ist. Dabei ist dieser Prozess weder umständlich noch teuer. Oft zahlt es sich finanziell für Sie aus, das Kreditinstitut zu wechseln. Lassen Sie sich deshalb nicht verunsichern und rechnen Sie genau nach. 

In der Regel kümmert sich der neue Darlehensgeber um die Details des Bankenwechsels. Sie müssen nur die Gebühren tragen, die durch die Grundschuldabtretung anfallen. Diese Kosten liegen jedoch normalerweise nur bei einigen hundert Euro. Schon bei einem Zinsunterschied von wenigen Zehntelprozent haben Sie die Gebühren also schon wieder eingespart – und profitieren darüber hinaus langfristig von den günstigen Konditionen. 

Ob Sie sich bei Ihrer Anschlussfinanzierung für eine Prolongation, eine Umschuldung, ein Forward-Darlehen oder für eine andere Ausprägung der Anschlussfinanzierung entscheiden, hängt von mehreren Parametern ab. Ausschlaggebend ist zunächst die aktuelle Zinslage am Finanzmarkt. Sind aktuell die Zinsen besonders niedrig und keine nennenswerte Veränderung zu erwarten, ist sicherlich die Prolongation die einfachste Ausprägung einer Anschlussfinanzierung. Wird hingegen ein kurz- bis mittelfristiger Anstieg der Immobilienzinsen erwartet, sollten Sie sich mit einem Forward-Darlehen langfristig diesen Niedrigzins sichern. Zudem sollte bei einer niedrigen Zinslage eine lange Zinsbindung bei der anstehenden Anschlussfinanzierung angestrebt werden. 

Eine Umschuldung kommt immer dann in Betracht, wenn bessere Konditionen bei einer anderen Bank zu erhoffen sind. Dies ist meist dann der Fall, wenn sich durch eine verbesserte persönliche Bonität oder durch einen Anstieg des Immobilienwertes verbesserte Randbedingungen für eine Immobilienfinanzierung ergeben. Dieser Umstand ist dann auch unabhängig von der aktuellen Zinssituation. 

Ein weiteres Entscheidungskriterium ist die individuelle Situation des Kreditnehmers. Wer eine anstehende Anschlussfinanzierung schnell über die Bühne bringen möchte, greift zu einer Prolongation. Hierzu müssen Sie nur das neue Zinsangebot der Bank unterzeichnen. Zusätzliche Unterlagen müssen Sie nicht vorlegen. Besonders interessant dabei ist, dass keine aktuelle Bonitätsprüfung seitens des Kreditgebers erforderlich ist. Dies ist auch dann nicht notwendig, wenn sich Ihre berufliche oder finanzielle Situation verschlechtert hat. Auch aktuelle Unterlagen zur Immobilie selbst werden nicht von der Bank verlangt. 

Eine Umschuldung bei einer neuen Bank gestaltet sich wesentlich zeitaufwendiger und verhält sich wie eine neue Finanzierung. Der neue Kreditgeber verlangt alle aktuellen Unterlagen zur persönlichen Bonität und zur Immobilie. Dafür erhalten Sie oft bessere Kondition bei der gewünschten Anschlussfinanzierung. 

Eigentlich könnte man das Wort Prolongation durch Verlängerung ersetzen. Denn nichts anderes bedeutet es. Bei einer Prolongation verlängern Sie für Ihre Anschlussfinanzierung den laufenden Darlehensvertrag mit Ihrer jetzigen Bank. Der Vorteil dieser Variante: ein geringer Aufwand. Wenn Sie mit dem Angebot Ihres bisherigen Darlehensgebers einverstanden sind, können Sie Ihren bestehenden Vertrag einfach weiterführen. So zahlen Sie für Ihre Anschlussfinanzierung keine Kosten für den Wechsel zu einer anderen Bank. Und auch Ihre Bonität wird nicht noch einmal geprüft. Schließlich haben Sie Ihrer Bank bereits bewiesen, dass Sie zahlungsfähig sind. 

Was sich ändert: die Zinsvereinbarung. Die wird nämlich neu festgelegt. Der Darlehensvertrag mit seinen Bedingungen bleibt aber bestehen. Ihr bisheriger Partner ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, zu welchen neuen Zinsbedingungen das Darlehen verlängert wird. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss Ihre Bank Ihnen die Konditionen nennen. Ob Sie diese aber akzeptieren, liegt ganz bei Ihnen. Mit Ende der Zinsbindungsfrist endet nämlich auch die Bindung an das Kreditinstitut. Sie können also auch andere Angebote einholen und – gegen eine geringe Gebühr – zu einer anderen Bank wechseln. 

Bei einer Umschuldung wechseln Sie für Ihre Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut. Viele Darlehensnehmer schrecken vor diesem Schritt zurück: Sie fürchten, dass die Umschuldung einen hohen Aufwand nach sich zieht. Die Bonitätsprüfung findet erneut statt, die Eintragung im Grundbuch muss geändert werden und eventuell wird die Immobilie noch einmal neu bewertet. Außerdem fallen Kosten für die Grundbuchumschreibung, den Notar und das Amtsgericht an. Davon sollten Sie sich aber nicht verunsichern lassen. Denn wir kümmern uns gemeinsam mit der neuen Bank um die Details, der Darlehensnehmer muss nur für die Gebühren aufkommen. 

In aller Regel lohnt sich der Blick zu anderen Anbietern. Nicht selten sind die angebotenen Zinsen und die möglichen Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel die Option auf Sondertilgungen, deutlich attraktiver. Schon sehr geringe Zinsunterschiede bringen Ihnen erhebliche Vorteile, zumal diese ja für viele Jahre gelten. So rechnet sich die Umschuldung für die meisten Darlehensnehmer – trotz der Kosten von einigen hundert Euro, die für den Bankenwechsel anfallen. Wenn Sie noch während der Zinsbindungsfrist darüber nachdenken den Darlehensgeber zu wechseln, können Sie das bestehende Darlehen auch vorzeitig ablösen. Das ist allerdings mit recht hohen Kosten verbunden, da eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Deshalb ist eine Umschuldung zu diesem Zeitpunkt in der Regel nicht sinnvoll. 

Anders, wenn seit der Vollauszahlung Ihres Darlehens bereits zehn Jahre vergangen sind. Dann können Sie laut Gesetz nämlich den Darlehensgeber wechseln. Und das, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Die Frist dafür liegt bei sechs Monaten. Nutzen Sie das Sparpotenzial, welches eine Umschuldung Ihnen bietet. 

Prolongation oder Umschuldung, das ist auch eine Frage der Restschuld. Als Faustregel gilt: Je höher die verbleibende Darlehenssumme zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto sinnvoller ist eine Umschuldung. Bei einer geringen Restschuld kann sich ein Bankwechsel lohnen, muss es aber nicht. 

Sie müssen übrigens nicht warten, bis Ihr bisheriger Darlehensgeber Ihnen ein Angebot für eine Prolongation macht. Schon vor Ende der Zinsbindung sollten Sie selbst aktiv werden und Angebote von anderen Banken einholen und vergleichen. Oft sind die Konditionen, die Ihnen ein neuer Finanzierungspartner bietet, deutlich besser als die Ihrer bisherigen Bank. Denn auch Kreditinstitute wissen, dass bei vielen Kunden die Bereitschaft, Angebote zu vergleichen und zu einer neuen Bank zu wechseln, gering ist. Selbst wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung eine Prolongation in Erwägung ziehen, sollten Sie andere Angebote prüfen. So haben Sie gute Argumente, um mit Ihrer Hausbank bessere Zinsen zu verhandeln. Was nur bei einer Umschuldung möglich ist: den Vertrag an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen und zum Beispiel die Option für Sondertilgungen vereinbaren. Überlegen Sie sich Ihre Entscheidung deshalb gut. 

Vielleicht brauchen Sie aber auch weder eine Prolongation noch eine Umschuldung. Das ist dann der Fall, wenn Sie die verbleibende Summe Ihres Darlehens aus eigenen Mitteln bezahlen können – ohne eine Anschlussfinanzierung. In jedem Fall lohnt es sich ganz genau nachzurechnen, um herauszufinden, welche Variante zu Ihnen passt. 

Damit Sie den Überblick behalten, haben wir hier Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung für Sie zusammengefasst: 

Die Zinsen sind niedrig, drohen aber zu steigen: eine unschöne Vorstellung für alle, die noch eine Anschlussfinanzierung benötigen. Zum Glück können Sie sich die relativ günstigen Zinsen von heute schon für morgen sichern – mit dem Forward-Darlehen. So profitieren Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung von guten Konditionen, selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind. Umgekehrt gilt das aber auch, wenn die Zinsen sinken. Denn ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich und muss in Anspruch genommen werden. Auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die des Forward-Darlehens. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt. 

Ihre Zinsbindung endet vielleicht erst in zwei, drei oder fünf Jahren. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich aber trotzdem schon aktuell günstige Zinsen sichern. Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung vereinbaren Sie nämlich schon heute den Zinssatz, den Sie in der Zukunft für die Restschuld Ihres Darlehens bezahlen werden. 

Wenn die Zinsbindung ausläuft, löst das Forward-Darlehen Ihre bestehende Finanzierung ganz bequem ab. Die monatliche Ratenzahlung und die Laufzeit beginnen erst, wenn der Kredit ausgezahlt wurde. Und das, obwohl Sie ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus abschließen können. 

Prolongation oder Umschuldung: Auch wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen entscheiden, haben Sie die Wahl. Denn bis auf die Besonderheit der frühen Zinssicherung ist das Forward-Darlehen ein klassisches Annuitätendarlehen. 

Frühestens zwölf Monate vor Zinsbindungsende kann eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen abgeschlossen werden. Anders beim Forward-Darlehen: Hier beträgt die Vorlaufzeit bis zu 60 Monate. Sie können also schon früh aktiv werden und ein Zinstief für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen – unabhängig davon, ob Sie den Darlehensvertrag mit Ihrem Darlehensgeber verlängern oder zu einem neuen Finanzierungspartner wechseln möchten. 

Mit der Anschlussfinanzierung geht Ihr Darlehen in die zweite Runde. Und das hat Vorteile für Sie. Denn eine Anschlussfinanzierung ist vor allem eine Chance, Ihren Darlehensvertrag zu optimieren. Ob Sie mit den Konditionen Ihres Darlehens nicht zufrieden waren, eine Option für Sondertilgungen vereinbaren möchten oder die Rate an Ihre neue Lebenssituation anpassen wollen: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt dafür. Nutzen Sie die Anschlussfinanzierung, um Ihr Darlehen so zu gestalten, wie Sie es sich wünschen. Wo steckt Optimierungspotenzial für Ihre Finanzierung? Wir haben die wichtigsten Tipps. 

Nach Ihrer Erstfinanzierung wissen Sie selbst am besten, was Sie sich monatlich finanziell zutrauen können. Wenn Sie die bisherige Rate bequem bedient haben, sollten Sie diese auch bei der Anschlussfinanzierung beibehalten – selbst wenn hier der Zinssatz niedriger liegt. Dadurch, dass bei der Anschlussfinanzierung die Darlehenssumme geringer ist als bei der Erstfinanzierung, tilgen Sie automatisch mehr. Es gilt: Je höher die Tilgung, desto eher sind Sie schuldenfrei. Falls Sie also noch finanziellen Spielraum haben, können Sie den Tilgungssatz auch erhöhen und so das Darlehen schneller zurückzahlen. 

Eine weitere Möglichkeit, um die Finanzierung zu verkürzen: Sondertilgungen. Wenn Sie diese Option in Ihrem Darlehensvertrag festschreiben, können Sie neben der monatlichen Rate auch weitere Zahlungen leisten und die Restschuld so deutlich verringern. 

Bei Ihrer Erstfinanzierung haben Sie sicher verschiedene Angebote eingeholt und miteinander verglichen, bevor Sie sich entschieden haben. Warum sollte es bei der Anschlussfinanzierung also anders sein? Zwar wird Ihnen Ihr bisheriger Finanzierungspartner in der Regel eine Prolongation anbieten, aber nicht unbedingt zu den besten Konditionen. Deshalb heißt es selbst aktiv werden. Im besten Fall haben Sie bereits verschiedene Angebote eingeholt, wenn Ihre Hausbank Ihnen ein Verlängerungsangebot schickt. Ab zwölf Monaten vor Ende der Zinsbindung haben Sie schon die Möglichkeit, die aktuellen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung zu nutzen. Übrigens: Falls Sie sich mit einem Forward-Darlehen niedrige Zinsen sichern möchten, können Sie das bereits bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist tun.